Quel recours en cas de refus de vendre un bien en indivision ?

En immobilier, l'indivision est un régime juridique qui offre, à plusieurs personnes, la possibilité d'exercer un droit de propriété sur un seul et même bien indivisible, bien souvent acquis à la suite d'une succession. Ce bien qui fait l'objet d'une indivision est appelé un bien indivis. De leur côté, les héritiers sont qualifiés d'indivisaires ou de propriétaires indivis. Chaque co-indivisaire détient alors une quote-part de propriété du bien indivis.

En dehors des successions immobilières, l'indivision peut aussi s'appliquer à d'autres situations. C'est le cas, par exemple, pour des partenaires de PACS (Pacte civil de solidarité) ou des concubins, qui désirent d'acheter ensemble un appartement ou une maison. L'indivision s'applique aussi suite au partage des biens après un divorce.

Après une succession, si les co-indivisaires veulent garder le bien indivis, il est courant d'établir une convention d'indivision. Cette solution permet de dresser des règles de jouissance du bien et ainsi faciliter les rapports et les échanges entre les propriétaires. Afin d'avoir une vraie valeur juridique, cette convention doit impérativement être consignée par un notaire. Elle permet, naturellement, de faciliter la gestion et l'entretien du bien.

A noter que tous les indivisaires doivent obligatoirement s'acquitter des charges relatives à l'indivision en fonction de sa quote-part : travaux de rénovation, frais de copropriété, taxe foncière...

En cas de vente en indivision

Des règles encadrent la vente d'une maison ou d'un appartement en indivision. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leur quote-part. Ce prix de vente est également déterminé selon que le bien soit un achat en commun ou bien un héritage.

Par exemple, lors d'un achat en commun, la quote-part de chaque indivisaire est définie en fonction de la contribution financière apportée par chacun, qui peut être de 60/40, 30/70, 50/50, 80/20...

Si c'est une succession, la quote-part des héritiers est répartie, soit en fonction d'un testament que le défunt a laissé, soit en tenant compte du lien de parenté avec le défunt en l'absence d'un testament. Si, par exemple, le défunt avait une épouse et des enfants, la répartition se fait de la manière suivante : un quart (1/4) pour l'épouse et trois quarts (¾) pour les enfants. S'il n'y a pas d'épouse survivante, la répartition se fait entre les enfants, à part égale. Et s'il n'a pas d'enfant, l'héritage va à ses ascendants (parents, grands-parents, frère, sœur, oncle, tante...)

Quitter l'indivision

Avant toute chose, il faut souligner qu'un co-indivisaire peut quitter à tout moment l'indivision sans justifier d'un quelconque motif. C'est-à-dire qu'il a la possibilité de se désolidariser de l'indivision en vendant sa part. Dans ce cas, on parle de rachat de soulte.

Pour ce faire, il doit prévenir les co-indivisaires par acte d'huissier. Le bien immobilier doit être estimé afin de définir le montant des quotes-parts. Un professionnel peut estimer le prix, ou cela peut se faire d'un commun accord entre tous les propriétaires indivis. Une fois que l'estimation est établie, les héritiers doivent se retrouver chez un notaire pour la rédaction de l'acte authentique : l'état liquidatif.

Quel recours si un des co-indivisaires refuse de vendre ?

Logiquement, pour vendre un appartement ou une maison en indivision, il est nécessaire d'avoir l'autorisation unanime des co-indivisaires. Afin d'éviter des situations de blocage, l'article 6 de la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 de « simplification et de clarification du droit » vient assouplir cette mesure. La possibilité de vendre un bien en indivision existe sans l'accord de l'ensemble des indivisaires, à condition que les 2/3 des indivisaires soient d'accord pour vendre.

Dans ce cas, les indivisaires ont l'obligation de se rendre chez leur notaire qui va notifier, par acte d'huissier, l'intention de vente à l'ensemble des héritiers. Ces derniers ont ensuite un délai de trois mois pour faire part de leur décision.

En cas de refus des indivisaires minoritaires, ou en cas d'absence de réponse dans le délai légal, le notaire doit constater l'impossibilité de vendre le bien à l'unanimité, en le notifiant par procès-verbal.

Ensuite, les indivisaires majoritaires doivent saisir le Tribunal de grande instance (TGI) muni du procès-verbal. Si aucune atteinte excessive n'est portée aux droits des autres indivisaires, le juge pourra alors débloquer la vente (article 815-5-1 du Code civil).

Le bien sera alors vendu aux enchères (vente par licitation) en adjudication. Le montant remporté, déduit des frais de justice et de notaire, sera alors partagé, entre les indivisaires, selon la quote-part qu'ils détiennent.