Tout savoir sur le congé pour vente

Quand un bailleur a l'ambition de vendre son bien immobilier, libre de toute occupation alors que le logement est loué, il doit absolument délivrer un congé pour vente, six mois avant la fin du bail. Il existe trois manières de délivrer un congé à son locataire. Ce congé peut être signifié soit par lettre recommandé avec demande d'avis de réception, soit par la remise en main propre contre récépissé, soit par l'acte de commissaire de justice.

Si le congé était donné sous une autre forme que ces trois possibilités, il serait nul. A noter également que si le bailleur délivre un congé de manière anticipée à son locataire, il ne peut exiger son départ uniquement à l'occasion du dernier jour du bail.

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un contenu impératif doit obligatoirement accompagner le congé pour vente. Ce contenu doit mentionner le prix et les conditions de vente envisagée, ainsi que les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une notice d'information relative aux voies de recours et d'indemnisation du locataire et aux obligations du bailleur doit aussi être annexée au congé pour vente. Ce contenu est impératif à peine de nullité du congé.

A noter que la mention de la surface loi « Carrez » prévue par la loi du 10 juillet 1965 n'est pas indispensable dans un congé pour vente.

Droit de préemption du locataire

Pour le locataire, le congé pour vente ouvre droit à une priorité d'achat. Ce congé vaut comme une offre de vente à l'intention du locataire. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire, qui n'a pas accepté l'offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Deux options sont à envisager si le locataire accepte l'offre. S'il n'a pas recours à un prêt de financement pour acheter le bien immobilier, il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. En revanche, si, lors de sa réponse, il mentionne qu'il a l'intention de recourir à un prêt immobilier, l'acception, par le locataire, de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Le délai de réalisation de la vente dure alors quatre mois. Le contrat de location est ainsi prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, au moment de l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre devient nulle de plein droit. Le locataire est alors déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Droit de préemption subsidiaire du locataire

Si jamais le propriétaire prend la décision de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il, ou à défaut le notaire, doit les notifier à l'ancien locataire qui peut alors exercer son droit de préemption dit subsidiaire avant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la réception de la nouvelle offre. En cas d'acceptation, la vente doit être réalisée dans un délai de deux ou quatre mois, selon que l'ancien locataire et candidat à l'achat a notifié son intention de recourir à un prêt immobilier.

Si, dans un délai d'un mois à compter de sa réception, l'offre n'a pas été acceptée, elle devient alors caduque.

Quand le bail est en cours

Quand le bien loué a été vendu alors que le bail est en cours, le droit de donner congé du nouveau propriétaire peut être restreint. Comme le précise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, quand il y a moins de trois ans entre la date d'acquisition et la fin du bail, le nouveau propriétaire bailleur ne peut pas donner congé pour vente avant l'expiration d'un premier renouvellement ou reconduction. Dans un arrêt du 28 mars 2024, la Cour d'appel de Paris souligne que le terme « acquisition » est à titre onéreux et non pas par le biais d'une succession. Cette limitation ne concerne pas une personne qui a acquis un bien loué par voie successorale.