Copropriété : quel coût pour un syndic

Pour rappel, le syndic est un prestataire de services qui est toujours mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires. Ses missions sont notamment d’administrer la copropriété et d’assurer légalement la représentation du syndicat des copropriétaires.

Comment rémunérer le syndic ?

En France, les honoraires de copropriété sont encadrés et séparés en deux catégories. D’un côté, il y a les honoraires fixes, ce qui correspond à un forfait de base, et de l’autre, il y a les honoraires qui relèvent des prestations particulières. Avec la loi Alur de 2014 et le contrat « tout sauf », cette distinction a été renforcée en listant les prestations qui s’inscrivent obligatoirement dans le forfait de base à savoir : le règlement des prestataires, l’envoi des appels de fonds aux copropriétaires et recouvrement des impayés, l’entretien des équipements collectifs et préservation de l’état des parties communes, la tenue de la comptabilité à jour, la souscription d’une assurance pour la copropriété, assurer la tenue d’une liste des copropriétaires et autres documents administratifs, préparation de l’assemblée générale en lien avec le conseil syndical, faire respecter le règlement de copropriété, et enfin, dans le cas où un ou plusieurs salariés sont employés par les copropriétaires, les honoraires du syndic servent également à assurer le management de ces employés dans l’exercice de leurs fonctions, et à effectuer le règlement des salaires.

Ce sont les copropriétaires qui rémunèrent le syndic. Comme tous les prestataires, son coût fait partie du budget annuel et est intégré dans les charges d’une résidence. Chaque trimestre, les charges sont appelées via des appels de fonds. Le syndic se rémunère directement sur la trésorerie de la résidence. Quand il y a un changement de syndic, il faut veiller à bien respecter un formalisme si la demande de changement émane du conseil syndical. Cela permettra à la résidence de ne pas devoir payer une indemnité au syndic sortant. D’ailleurs, pour notifier la lettre de candidature du nouveau candidat au syndic en place, il est conseillé de solliciter un copropriétaire qui n’est pas membre du conseil syndical.

Quel coût moyen pour un syndic ?

Dans le cadre de son forfait de base, le tarif mensuel d’un syndic professionnel est, en moyenne, de 200 à 250 euros hors taxe en Ile-de-France. En provinces, ce coût moyen est de 150 euros hors taxe par mois. Quand il s’agit spécifiquement de petites copropriétés, les honoraires du syndic peuvent être plus élevés. Le plus souvent, les professionnels appliquent un forfait minimum dont le montant se situe en moyenne entre 3 000 et 4 000 euros hors taxe. Cela permet d’assurer un équilibre entre les sommes perçues et le temps investi pour la résidence. Ces tarifs concernent les syndics traditionnels les plus répandus en France, ceux qui disposent de bureaux ou d’une agence. Les syndics en ligne pratiquent généralement des tarifs moins élevés.

Au niveau des prestations particulières assumées par un syndic, comme par exemples des assemblées générales complémentaires, la gestion relative aux contentieux et sinistres, elles peuvent être facturées au temps passé ou selon un montant fixe. Depuis le 1er janvier 2022, il faut préciser que les syndics doivent annexer à leur contrat-type une fiche d’information qui synthétise les prestations et les tarifs associés ainsi qu’un coût horaire unique.

Concernant les honoraires travaux qui sont réalisés par une copropriété, ils peuvent donner lieu à une rémunération de la part du syndic. Elle prend la forme d’un pourcentage hors taxe du montant des travaux. Le taux peut varier en fonction des travaux, s’ils sont conduits ou non par un maître d’œuvre. Ce pourcentage est, généralement, compris entre 1% et 3% hors taxe. A titre indicatif, les syndics ont, depuis la loi Elan, la possibilité de mentionner les taux des honoraires travaux dans leur contrat. Pour une durée minimum de deux ans, l’indexation des honoraires du syndic est uniquement possible dans le cadre des contrats pluriannuels.

Règles et contrôle du syndic

Même s’il existe des prix de marché selon la zone géographique de la copropriété, les honoraires d’un syndic de copropriété sont fixés librement. Néanmoins, les syndics professionnels ont l’obligation de respecter les dispositions légales en vigueur, et en particulier le contrat « tout sauf » de la loi Aur. Aussi, certaines pratiques sont désormais prohibées, comme la facturation des photocopies (sauf celles indispensables à la convocation d’une assemblée générale dite extraordinaire) et le fait de conserver la trésorerie de la copropriété sur le compte bancaire du syndic. Depuis la loi Alur, il est obligatoire pour les professionnels d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat de copropriété. Ils n’ont donc plus la possibilité de percevoir les intérêts bancaires perçus. Ces derniers reviennent désormais au syndicat.

La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes peut contrôler les syndics professionnels. Si des infractions sont constatées, des sanctions sont alors appliquées, avec la mise en forme d’amendes.