Encadrement des loyers : la gauche veut prolonger le dispositif

Comprendre le fonctionnement de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers, instauré pour limiter l'augmentation des loyers lors de la mise en location d'un logement sous bail d'habitation ou bail mobilité, trouve son cadre juridique dans l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan. Ce dispositif, mis en place à titre expérimental pour une période de huit ans (2018-2026), s'applique uniquement dans les villes qui en font la demande, à condition que des tensions sur le marché immobilier soient constatées. Ces tensions doivent être validées par des critères objectifs. L'encadrement repose sur l'établissement d'un loyer de référence spécifique à chaque territoire, afin de réguler les prix de manière ciblée.

Chaque année, un arrêté préfectoral détermine les valeurs suivantes pour chaque zone concernée : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en prix au m² de surface habitable. Ces loyers sont calculés selon la catégorie du logement et le secteur géographique, notamment les quartiers. Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé à la date de signature du bail.

L'encadrement des loyers s'applique uniquement aux contrats de location signés après l'entrée en vigueur du dispositif dans les villes concernées. Toutefois, un complément de loyer peut être ajouté si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, comparativement aux autres logements similaires du même secteur géographique. Ces informations, ainsi que le montant du complément de loyer, doivent être explicitement mentionnées dans le contrat de bail.

Ce cadre vise à protéger les locataires en régulant l'évolution des loyers, tout en garantissant que les logements proposés respectent un certain niveau de qualité.

L'encadrement des loyers en 2025 : Quelles villes sont concernées ?

L'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues, c'est-à-dire 1 434 villes réparties sur 47 agglomérations en métropole et outre-mer. Ces territoires connaissent une forte pression sur les prix des loyers, où la demande dépasse largement l'offre, rendant l'accès à un logement décent particulièrement difficile et coûteux, surtout pour les ménages à revenus modestes.

Dans ces zones, des règles spécifiques encadrent les loyers, comme l'application de compléments de loyers ou la définition de loyers de référence minoré et majoré, afin de mieux réguler le marché et protéger les locataires.

Depuis début 2025, l'encadrement des loyers s'applique dans 9 territoires regroupant 69 villes. Dans ces communes, le plafonnement des loyers est couplé avec une règle stricte sur l'encadrement des loyers à la relocation, interdisant, sauf exception, toute augmentation de loyer lors du changement de locataire.

Des communes telles que Marseille, l'agglomération d'Annemasse, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy intègrent le dispositif d'encadrement des loyers pour la période 2025-2026.

Bilan de l'expérimentation depuis 2019

Depuis son lancement en 2019, l'encadrement des loyers a donné des résultats variés selon les villes. Les évaluations locales de l'encadrement des loyers montrent une efficacité contrastée, avec des résultats parfois positifs mais aussi des failles persistantes dans son application.

À Paris, le marché a globalement été stabilisé, avec des loyers souvent contenus autour des plafonds fixés. Toutefois, la Fondation Abbé Pierre rapporte que 38 % des annonces en 2023 dépassaient encore ces plafonds, souvent en utilisant le complément de loyer, une pratique autorisée pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles. Cette mesure aurait pourtant permis d'éviter une hausse de 5,2 % des loyers, économisant ainsi environ 950 € par an pour un locataire moyen.

À Lyon, une étude de la Métropole a révélé que l'écart entre les loyers réels et les loyers plafonnés a diminué, passant de 36 % à 29 % entre 2022 et 2024, témoignant d'une régulation en amélioration. De même, à Bordeaux, l'Observatoire local a noté qu'environ 70 % des baux signés en 2023 respectaient les limites légales, bien que la transparence des compléments de loyers reste un défi.

À Lille, l'encadrement des loyers a permis de restituer 85 000 € de trop-perçus sur cinq ans, et dans plusieurs autres grandes villes comme Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier, les municipalités estiment qu'une baisse moyenne des loyers de 4,4 % a été obtenue.

Cependant, des problèmes de conformité demeurent. En 2024, 28 % des annonces étaient non conformes, un chiffre qui grimpe à 30 % à Paris. Cette non-homogénéité dans l'application des règles et le recours massif aux compléments de loyers contribuent à alimenter les critiques et soulignent la complexité du dispositif dans la pratique.

Une proposition de loi pour pérenniser le dispositif ?

Le 12 juin, un groupe de parlementaires de gauche, composé de trois députés (deux écologistes et un communiste) ainsi que de trois sénateurs (deux communistes et une écologiste), a annoncé le dépôt d'une proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement des loyers, dont l'expérimentation prendra fin en 2026.

Dans une interview donnée au 12/13 de France 3 Paris Île-de-France, Ian Brossat, sénateur communiste de Paris, a détaillé les risques d'une possible suppression de ce dispositif. Il met en garde contre les dangers d'une dérégulation totale du marché locatif et plaide pour une protection juridique continue, afin de garantir un accès au logement pour tous. Il rappelle que, selon le cadre actuel, l'expérimentation prendra fin en novembre 2026, ce qui pourrait entraîner la disparition du cadre juridique régissant les loyers.

Selon Brossat, sans un cadre législatif garantissant la pérennité de l'encadrement des loyers, la situation pourrait se reproduire, voire empirer. Il fait appel à la mémoire des dérives passées du marché immobilier, où des hausses de loyers incontrôlées ont non seulement accentué les inégalités sociales, mais aussi rendu l'accès au logement toujours plus difficile pour les ménages modestes.

Le gouvernement reste pour l'instant silencieux sur cette proposition de loi. Cependant, une mission d'évaluation rapide a été lancée à l'Assemblée nationale, avec des conclusions attendues en septembre. Ces résultats pourraient influencer les discussions parlementaires et déterminer l'avenir de l'encadrement des loyers, au cœur d'un débat essentiel pour l'avenir du logement en France.