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L'Institut Janus : un think-tank au service de la profession immobilière

Créé en 2024, l'Institut Janus se positionne comme un cercle de réflexion influent, réunissant des experts en économie, fiscalité et immobilier. Ce think tank a pour mission de mener des recherches approfondies, de produire des analyses rigoureuses et d'élaborer des propositions concrètes dans le domaine des politiques publiques et de l'économie, en lien avec le secteur immobilier. Son objectif est d'enrichir le débat public sur des enjeux essentiels liés à l'économie, à la fiscalité et à l'immobilier.

Invité du podcast MonPodcastImmo en janvier 2025, animé par Ariane Artinian, André Périssel, agent immobilier à l'agence Étoiles et secrétaire général de l'Institut, rappelle que l'Institut Janus a été fondé en pleine crise du logement, avec l'objectif de fédérer les acteurs du secteur et de faire émerger des propositions concrètes. Plusieurs initiatives ont d'ailleurs déjà vu le jour sous son impulsion.

Une crise immobilière multifactorielle

La crise immobilière en France est le résultat d'un enchaînement de facteurs économiques et structurels. L'un des principaux déclencheurs a été la hausse des taux d'intérêt, décidée par la Banque centrale européenne pour lutter contre l'inflation. Cette augmentation a rendu l'accès au crédit plus difficile et plus coûteux, réduisant ainsi la capacité d'achat des ménages et ralentissant fortement le marché immobilier.

Depuis juillet 2022, les effets se sont fait sentir avec une chute brutale des ventes. Comme l'explique André Périssel, agent immobilier à l'agence Étoiles et secrétaire général de l'Institut Janus : « La crise s'est manifestée depuis le mois de juillet 2022 avec une chute très rapide des ventes. C'était la montée des taux d'intérêt et donc la transaction s'est arrêtée. Non seulement la transaction mais aussi l'allocation parce qu'il y a beaucoup moins de mobilité. Donc beaucoup moins de produits alloués. »

Parallèlement au ralentissement des ventes, la hausse des taux d'intérêt a aussi entraîné un important retrait des investisseurs du marché locatif, ce qui a encore aggravé la pénurie de logements disponibles à la location, ajoute-t-il.

Immobilier : la baisse des taux et prix ne suffisent pas à relancer le marché

Bien que la FNAIM ait annoncé à la mi-janvier une baisse des prix de l'immobilier, cela ne suffit pas nécessairement à relancer la demande des Français. « C'est un peu le cas dans toute la France : les prix baissent, mais pas suffisamment pour faire remonter le niveau de la demande. », constate André Périssel, agent immobilier à l'agence Étoiles et secrétaire général de l'Institut Janus.

Malgré un recul progressif des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2025, le marché immobilier peine à redémarrer. En février 2025, CAFPI constate une nette baisse des taux par rapport au mois précédent : le taux moyen s'établit à 3,08 % sur 15 ans, 3,13 % sur 20 ans et 3,24 % sur 25 ans.

Mais pour les professionnels du secteur, cette baisse reste insuffisante. « Ce n'est pas la baisse des taux d'intérêt qui va faire repartir vraiment le marché », estime André Périssel, secrétaire général de l'Institut Janus.

L'Institut Janus multiplie les propositions pour redynamiser le marché

Face à la crise persistante du logement en France, l'Institut Janus s'emploie depuis plusieurs années à proposer des solutions concrètes pour relancer le marché immobilier. Dès 2023, l'organisme publiait un ensemble de 21 propositions visant à stimuler l'investissement et à corriger les déséquilibres du secteur.

« Pour débloquer le marché, il faut vraiment un choc et revenir sur diverses mesures qui vont tout à fait contre l'investissement immobilier. », estime André Périssel, secrétaire général de l'Institut.

Parmi les pistes prioritaires, l'Institut plaide pour une réforme fiscale ambitieuse : défiscalisation dans le neuf, allègement de la pression sur les bailleurs privés, et rééquilibrage des relations entre propriétaires et locataires. « On ne pourra pas relancer le logement neuf sans défiscalisation. (...) On ne pourra pas ramener les investisseurs privés vers l'existant sans favoriser une meilleure fluidité du marché. Il faut moins fiscaliser le bailleur privé et revenir à un équilibre des rapports entre les propriétaires bailleurs et les locataires. », insiste M. Périssel.

L'Institut propose également la mise en place d'un "chèque logement", un avantage défiscalisé au bénéfice à la fois des salariés et des employeurs, destiné à alléger le coût du logement. Ce dispositif pourrait notamment servir à régler un crédit immobilier, des charges de copropriété ou des dépenses énergétiques.

Autre idée originale : la création d'un bail étudiant adapté aux zones touristiques, souvent désertées hors saison. Objectif : permettre aux étudiants de se loger à moindre coût tout en valorisant les logements vacants. Le projet prévoit également le développement d'annexes universitaires temporaires pour rapprocher les lieux d'étude des territoires sous-exploités.

Dans la continuité de ces initiatives, l'Institut Janus a dévoilé en mars 2025 son Pacte Locatif Citoyen, une réponse aux tensions croissantes sur le marché locatif et à la défiance entre propriétaires et locataires. Ce pacte a été présenté lors d'une rencontre avec Guillaume Kasbarian, ancien ministre du Logement et président de la Commission des Affaires économiques à l'Assemblée nationale.

Fruit du travail d'un collectif d'experts du secteur, cette feuille de route ambitieuse entend redonner de l'attractivité à l'investissement locatif, lutter contre la vacance des logements et restaurer la confiance entre bailleurs et locataires, dans une approche fondée sur la co-responsabilité et l'efficacité.

Le Pacte Locatif Citoyen s'articule autour de plusieurs leviers prioritaires : simplification administrative, stabilité réglementaire, équité fiscale, rénovation énergétique, et renforcement du cadre relationnel entre propriétaires et locataires.

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