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Le gouvernement pousse pour le logement intermédiaire

Le logement intermédiaire est fortement encouragé par le gouvernement depuis 2017. L'objectif est de loger les classes moyennes qui peinent à habiter en zone tendue. La construction de 10 000 logements intermédiaires mobilisera prochainement un milliard d'euros d'acteurs privés.

Grandement poussé par le gouvernement depuis 2017, le logement intermédiaire est destiné en priorité aux classes moyennes qui ont des difficultés à habiter en zone tendue. Parfois, il est accusé de se développer au détriment du logement social. Cela n'empêche, Bruno Le Maire, le ministre de l'Economie, vient d'annoncer la mobilisation « dans les mois qui viennent » de près d'un milliard d'euros d'acteurs privés et publics afin de réaliser 10 000 logements intermédiaires.

Comme son nom l'indique, le logement locatif intermédiaire, également appelé LLI dans le langage immobilier, propose des niveaux de loyers réduits par rapport aux prix du marché. En revanche, ces prix sont plus élevés que dans le parc social. « On dit toujours que c'est le besoin dans les secteurs les plus tendus, où très souvent il peut y avoir un écart important entre les loyers du parc social et le parc privé, où les prix des loyers comme de l'accession peuvent s'emballer », explique Hélène Joinet, chercheuse à l'Institut Paris Région. L'experte se réjouit de ces logements à venir. « Ça vient occuper un maillon manquant, qui avant était occupé par les investisseurs institutionnels », comme les assureurs et banques, qui s'en sont désengagés dans les années 1990-2000.

Des loyers réduits

Même s'il existe depuis plusieurs dizaines d'années, le logement intermédiaire, qui se développe actuellement, est assis sur un dispositif créé depuis 20214. Grâce à ce logement, les bailleurs profitent d'un double avantage fiscal : un taux de TVA réduit à la construction (10% au lieu 20%) et une exonération de taxe foncière pour une période de vingt ans. En échange, les bailleurs doivent proposer un loyer réduit et louer à des ménages dont les revenus sont en deçà d'un certain plafond.

Depuis 2017 et son arrivée à l'Elysées, Emmanuel Macron et tous ses ministres du Logement ont fait du développement du logement intermédiaire un axe de priorité. Le tout nouveau ministre délégué en charge du Logement, Guillaume Kasbarian a confirmé que l'objectif était de loger les classes moyennes, « ceux qui ne bénéficieront pas, dans leur vie, de logement social, et qui pour autant (...) n'arrivent pas à se loger dans le marché libre dans les zones sous forte tension », et notamment au sein des territoires en voie de réindustrialisation.

Qui peut y prétendre ?

Pour prétendre au logement intermédiaire, les candidats au logement doivent se situer en dessous de plafonds de ressources. Pour une personne qui vit seule, le revenu fiscal annuel doit être inférieur à 43 529 euros dans les zones les plus tendues (Paris, Lyon, Lille, Montpellier et leurs périphéries, Côte d'Azur, frontière suisses).

Concernant un couple sans enfant, le revenu annuel ne doit pas dépasser 65 057 euros, pour prétendre à un logement intermédiaire dans les mêmes zones.

Plus généralement, In'li, l'un des principaux bailleurs intermédiaires d'Ile-de-France, a l'habitude de pratiquer des loyers qui oscillent entre 12 et 18 euros le mètre carré, contre 5 à 12 euros dans le parc social et 18 à 30 euros sur le marché. La directrice générale de l'Union sociale pour l'habitat, confédération des bailleurs sociaux, Marianne Louis, préfère néanmoins tempérer : « Je peux comprendre qu'un couple à 62 000 euros à Paris ait du mal à se loger dans le parc privé. Donc il peut y avoir un besoin de logement intermédiaire pour lui. Mais on ne parle pas du tout des mêmes revenus que les caissières, les aides-soignantes, les éboueurs ». La responsable relève également que les procédures de sélection des locataires, sont aussi moins encadrées qu'en HLM, tout comme les contrôles une fois les locataires entrés dans le logement.

Au détriment du logement social ?

Très relayée chez les défenseurs du logement social, cette critique est récurrente, tandis que 2,6 millions de ménages sont toujours en attente d'un HLM. Depuis que le Premier ministre Gabriel Attal a émis l'idée d'inclure « pour une part » le logement intermédiaire dans le calcul des quotas de mixité sociale, cette critique a redoublé d'intensité. Souvent décriée « pour ouvrir » une brèche dans la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain » qui oblige les villes à respecter un quota de 20 à 25% de logements sociaux, cette mesure sera incluse dans un projet de loi « pour le logement des classes moyennes » qui est attendu avant le début de l'été. « Il n'y a pas de raison que ça se phagocyte ! », a tenté de rassurer Guillaume Kasbarian, répétant qu'on pouvait « rester sur des objectifs ambitieux de construction de logement social et favoriser le LLI ».

800 communes reclassées en zone tendue

Bruno Le Maire et Guillaume Kasbarian ont aussi annoncé le reclassement au titre de zonage ABC de plus de 800 communes afin qu'elles aient accès à des dispositifs pour produire davantage de logements abordables, dont les logements locatifs intermédiaire Avec ce reclassement, plus de 600 communes pourront intégrer la zone tendue. 1,8 millions de Français pourront alors avoir accès à des logements locatifs intermédiaires. Le prêt à taux zéro dans le neuf, qui ne concerne, depuis le début de l'année 2024, que les territoires considérés comme tendus (classés en zone B1, A ou Abis), est aussi visé par le reclassement de certaines communes.

Les préfets de région et de département consulteront, d'ici la fin du mois de mai, les élus locaux afin de faire évoluer la liste de manière à refléter la réalité des territoires. Ce n'est qu'au mois de juin que la liste finale des communes reclassées paraîtra. Pour rappel, déjà en octobre 2023, une première évolution de ce zonage dit « ABCE » avait eu lieu et plus de 200 communes avaient été reclassées. Cela représentait 5 millions de personnes concernées. Grâce notamment aux achats de logements intermédiaires opérés par CDC Habitat et le groupe Action Logement, cette évolution avait permis de sortir de terre de nombreux logements.

Photo | Pixabay

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