Passoires énergétiques : vers une décote de 30% de certains logements ?

La loi Climat et résilience a été adoptée il y a maintenant un an. Et la première mesure concrète a été mise en œuvre il y a quelques jours. Depuis le 25 août, le marché de la location de logements énergivores a été impacté. En effet, les propriétaires de ces logements, qui présentent un diagnostic de performance énergétique (DPE) de lettre F ou G, ne peuvent plus augmenter leur loyer. La raison ? Leurs logements, proposés à la location, sont considérés comme des passoires énergétiques.

Ce gel de loyers s’applique à présent dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d’indexation (IRL) pour un contrat en cours. La Loi Climat et résilience ne permet pas aussi de majorer contractuellement les loyers suite à des travaux d’amélioration du logement, sauf si, bien entendu, ces travaux ont permis au logement de passer, au minimum, à la lettre E au niveau du DPE.

Le calendrier à venir

Dès le mois de janvier 2023, il sera ensuite interdit de louer les logements G les plus énergivores dont la consommation énergétique sera supérieure à 450 kwh/m². En 2025, la totalité de tous les logements, classés G, seront concernés par cette interdiction à la location. En 2028, les logements classés F seront frappés par cette interdiction, tandis que les logements, classés E, le seront en 2034. Souvent considérées comme intenables par les professionnels de l’immobiliers, et en particulier pour les appartements en copropriété qui sont soumis à des contraintes de vote des travaux, ces dates restent encore à confirmer.

Décote de la valeur verte des logements

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 140 000 logements du parc locatif privé seront concernés par cette première interdiction de janvier 2023. Environ 1,58 million de logements en location sont actuellement concernés par la loi Climat et résilience, car leur DPE se situe soit avec la lettre F ou G. Cela veut dire que s’ils veulent continuer à mettre en location leur logement dans les années à venir, les propriétaires vont devoir réaliser des travaux de rénovation. Dans le détail, selon l’ONRE, cela concerne 580 000 maisons et 1 million d’appartements.

Bien entendu, ces échéances à venir renforce logiquement la valeur verte des logements, et cela s’observe par les décotes de prix qui sont actuellement observées entre les maisons et les appartements les mieux notés et les passoires énergétiques F et G. Toutefois, ces décotes sont beaucoup plus faibles dans les régions où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Ces décodes sont le plus souvent inférieures à 10% pour les appartements, tout en tenant compte que cette valeur verte est le plus souvent plus prononcée pour les maisons.

Audit énergétique pour 2023

Pour la vente des maisons classées F ou G, l’obligation de faire réaliser un audit énergétique, qui est à la charge du vendeur, va renforcer cette dimension. A quel moment ? Ce ne sera pas pour tout de suite. En effet, la mise en place de cet audit énergétique, qui va concerner aussi les immeubles collectifs en mono-propriété mais pas les appartements en copropriété, a de nouveau été reportée au 1er avril 2023. Elle aurait dû, après avoir déjà été reportée, être mise en œuvre le 1er septembre 2022. Dès la première visite du bien, le candidat acquéreur devra se voir remettre le document qui sera remis à la promesse de vente, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plus précisément, l’acquéreur disposera, en complément du DPE, d’un document qui détaille les travaux nécessaires pour réaliser une rénovation performante par étapes, et même une rénovation qui permet d’atteindre directement la classe C. Cela permet de chiffrer le montant des travaux et d’appuyer les négociations de prix en conséquence. Jusqu’à maintenant, les notaires n’avaient jamais mesuré de décotes excédant 20% mais certains professionnels de la transaction immobilière estiment que des décodes de prix, allant jusqu’à 30%, pourraient s’observer à l’avenir.

Des exemples de rénovation

Avec la mise en œuvre de l’audit énergétique obligatoire avant de vendre les passoires thermiques, une partie du parc immobilier risque de subir une décode de prix. Heero est un acteur qui œuvre aux côtés des propriétaires et bailleurs dans le cadre de projet de rénovation avec les solutions de financements. A titre d’exemple, cette plateforme de rénovation énergétique estime entre 150 euros et 450 euros le m² le budget moyen d’une rénovation énergétique afin de gagner une ou deux classes de DPE. Pour la rénovation globalement et totalement une maison de 100 m², cela pourrait coûter entre 30 000 et 45 000 euros. Parmi les postes de dépense cités par Heero, il y a l’installation d’une VMC double flux entre 4 000 euros et 8 000 euros, l’isolation des murs par l’intérieur entre 60 et 120 euros le m², l’installation d’une pompe à chaleur entre 6 000 et 10 000 euros, ou l’isolation des murs par l’extérieur entre 80 et 120 euros le m².