RGA, PPT, DPE collectifs : les nouvelles règles de l'année 2024

Depuis le début de l'année, de nouvelles obligations concernent les agents immobiliers. En effet, de nouvelles mentions doivent figurer dans la rédaction d'un bail ou d'un avant-contrat de vente. Les baux d'habitation doivent faire apparaître le numéro d'identification fiscal du logement et le rappel du calendrier d'interdiction de location. Une nouvelle attestation est aussi à annexer aux avant-contrats, ou, à défaut aux actes définitifs, il s'agit de l'attestation RGA. Aussi, sauf exception, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est désormais obligatoire pour les copropriétés qui comprennent un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à usages de logements, de bureaux ou de commerces. Enfin, ce début d'année marque l'obligation d'établir un Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés qui comprennent plus de 200 lots.

L'attestation RGA

Les agents immobiliers doivent désormais respecter de nouvelles règles, notamment au niveau de l'attestation retrait-gonflement des argiles ou encore « l'attestation RGA ». Ce document est obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui ne comptent pas plus de deux logements construits ou rénovés suivant un permis de construire déposé après la date du 1er janvier 2024.

Un professionnel du bâtiment est chargé d'établir « l'attestation RGA ». Le document doit être transmis lors du dépôt de la déclaration d'achèvement du bâtiment et de conformité des travaux à l'autorité qui a délivré le permis de construire. Sont concernés par cette attestation : les travaux de construction ou de rénovation qui ont été réalisés sur des biens qui se situent dans les zones considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, ce qui veut dire les zones dont l'exposition à ce phénomène est considérée comme moyenne ou forte.

Cette « attestation RGA » doit ensuite être annexée à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ce document restera annexé au titre de propriété du bien et suivra ses mutations successives.

Pour rappel, « l'attestation RGA » justifie du respect des règles de prévention des risques liées aux terrains argileux. Le propriétaire, qui attestera de son dépôt, bénéficiera de la garantie CatNat retrait-gonflement des sols pour une durée de dix ans. Cette garantie débutera dès la réception des travaux, c'est-à-dire qu'il pourra profiter de l'indemnisation des effets des catastrophes naturelles liés aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse ou à la réhydratation des sols. A défaut, les bâtiments, qui ont été construits sans permis de construire ou ceux construits suivant un permis de construire déposé après le 1er janvier 2024 et ne pouvant pas justifier du dépôt de « l'attestation RGA », seront exclus du droit à la garantie sécheresse pour une durée de dix ans.

Afin de faciliter cette justification pour les propriétaires successifs, l'attestation doit alors être annexée à la promesse de vente, ou à défaut, à l'acte authentique de vente.

Un PPT pour les copropriétés de plus de 50 lots

Entre baisse des prix et dévaluation croissante des passoires thermiques en cas de revente et l'interdiction progressive de mettre en location des logements mal notés au niveau énergétiques, les propriétaires français sont plus que jamais invités à rénover. Comme pas moins de trois logements sur dix appartiennent à une copropriété en France, cela fait autant d'assemblées générales de copropriétaires qu'il faut convaincre pour passer à l'action. Et c'est justement l'objectif du plan pluriannuel de travaux, plus simplement appelé PTT. L'objectif du PTT est d'informer les copropriétaires sur l'état et la salubrité du bâtiment, afin d'anticiper les travaux nécessaires, tout en poursuivant l'amélioration de la performance énergétique.

Elaboré par la copropriété, ce document est, depuis le 1er janvier 2023, obligatoire pour les ventes de copropriétés dans un immeuble à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 15 ans, et comprenant plus de 200 lots à usages de logements, de bureaux ou de commerce. Cette obligation a été étendue aux résidences comptant plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2024. Les copropriétés, plus petites, seront pour leur part concernées en 2025. Seule exception : la résidence peut être dispensée du PTT dans le cas où un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin. Pour rappel, le DTG est obligatoire lors d'une mise en copropriété ou sur demande de l'administration en cas d'insalubrité ou de péril).

Le PPT est réalisé par un bureau d'études, un thermicien, un architecte ou un diagnostiqueur immobilier. Il comprend une liste de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la préservation de la santé des occupants et la réalisation d'économies d'énergie, ainsi qu'une estimation du niveau de performance énergétique qui sera atteint, et du coût à prévoir. Le PPT doit enfin proposer un échéancier des rénovations qui semblent nécessaires au cours des dix prochaines années. Pour être défini, le PPT s'appuie sur l'analyse du bâti et de ses équipements, étayée par un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le DPE collectif pour certaines copropriétés

Depuis le 1er janvier 2024, certaines copropriétés sont aussi soumises à l'obligation de réaliser un DPE collectif. En effet, la loi Climat et résilience de 2021 oblige les copropriétés, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, à réaliser un diagnostic de performance énergétique, à l'échelle de l'immeuble. A l'inverse du DPE individuel, le DPE collectif renseigne la performance énergétique de l'ensemble d'un bâtiment, y compris les parties communes. Les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots sont concernés par le DPE collectif depuis le 1er janvier. Celles, qui comportent de 50 à 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) le seront dès 2025, et celles de moins de 50 lots en 2026. La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte seront concernées le 1er janvier 2028. Le DPE collectif devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un DPE précédent, réalisé après le 1er juillet 2021, démontre que le bâtiment est de classe énergétique A, B ou C.

Des changements concernent également le bail d'habitation. Désormais, les modèles de contrats types de location de logement à usage de résidence principale ont l'obligation de mentionner, dans les baux d'habitation nus et meublés, le numéro d'identifiant fiscal du logement, plus simplement appelé numéro invariant. Ce numéro est composé de 12 caractères numériques. Les deux premiers chiffres correspondent au numéro du département. Ce numéro peut se trouver dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » situé dans l'espace sécurisé de chaque propriétaire sur le site impôts.gouv.fr

Chacun de ces baux rappelle aussi les critères minimaux de performance énergétique pour un logement décent avec le calendrier d'interdiction de location, selon la classe énergétique du bien loué.