BAROMÈTRE

Après une année difficile, l'immobilier de luxe compte sur un redémarrage en 2025

Le dernier baromètre des prix réalisé par Coldwell Banker, spécialiste de l'immobilier de luxe, indique que ce secteur n'a pas été épargné par la crise. Sur les 20 principaux marchés « luxe » français, le nombre de transactions a quasiment été divisé par deux en deux ans.

Comme d'autres secteurs de l'immobilier, le luxe n'a pas été épargné par la crise. Dans son dernier baromètre de prix, publié le 10 décembre 2024, le réseau d'agences immobilières Coldwell Banker Europa Realty, spécialiste de l'immobilier de luxe, confirme la tendance à la baisse. L'étude a été réalisée sur l'ensemble des données trimestrielles collectées par Price Hubble à partir des données fournies par Coldwell Banker et les transactions répertoriées sur le marché français, sur le segment du luxe, soit pour des transactions au-dessus d'un million d'euros.

Des transactions à la baisse

En raison de la crise économique et de l'inflation, les transactions sur les biens, estimés à plus d'un million d'euros, ont baissé en France de 45%, soit presque la moitié. Cette chute est beaucoup plus forte que le reste du marché qui a baissé de 37%. « Mais les prix des biens de luxe n'ont baissé, en 2024, que de 0,8 % sur les vingt marchés où Coldwell Banker est présent. C'est moins que le reste du marché, qui a reculé de 1,4 %. Mais cela représente malgré tout un retournement, après la hausse de 3 % observée dans le Baromètre Coldwell Banker 2023 », complète Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker Europa Realty dans la note du baromètre 2024.

Ces baisses d'activité et de prix sont dus au comportement des acheteurs qui sont désormais nettement plus sélectifs. Ils sont « davantage poussés par l'envie que par la nécessité, les acheteurs ont été en situation d'arbitrage, et ont pu exiger des baisses de prix, quitte à renoncer à l'achat si le prix leur semblait exagéré », ajoute Laurent Demeure.

Hausse des marches de négociation

Autre raison de cette tendance à la baisse : le resserrement des conditions de crédit. En deux ans, les volumes de prêts ont été divisés de plus de la moitié. La tendance, observée en 2024, indique aussi que « le marché ferme définitivement la page Covid, qui était plus favorable aux vendeurs, pour entamer une phase de reprise, où les acheteurs ont davantage la main. Cela a particulièrement impacté certains marchés qui avaient connu une hausse particulièrement forte de leurs prix ces dernières années. Comme par exemple, sur la Côte Atlantique, à Arcachon (-7,9%) et au Cap Ferret (-4,5%) ».

Cette forte baisse du nombre d'acheteurs finançables a contraint les vendeurs à négocier davantage. Sur les marchés, qui avaient notamment bien profité des changements de modes de vie liés au Covid (télétravail, résidence semi-secondaire), les marges de négociation ont clairement augmenté. Elles sont passés de 5,5% à 6,9% en France. Cette hausse est encore plus forte dans certains territoires comme l'Ile-de-France et la Côte Atlantique. Par exemple, à Boulogne Billancourt, la marge de négociation est passée de 4% à 9% entre 2022 et 2024. Seules les très grandes villes, et en particulier, celles où se trouvent les stations de montagne comme Megève, Chamonix ou Courchevel, ont peu été impactées par ces changements de marges de négociation. Sur ces territoires recherchés pour le luxe, elles restent quasiment inchangées depuis des années, autour de 5%.

Paris attire toujours

A Paris, les ventes de biens de plus d'un million d'euros ont baissé de moitié. Sur la Rive Gauche, elles sont passées de 3 775 à 1 935. Cela représente une baisse de 54%. Et Rive droite, elles ont chuté de 55%, passant de 8 862 à 3913 en deux ans. Cette baisse révèle également une offre qui a diminué de moitié. En 2024, il n'y a eu que 5 600 offres de biens au-dessus d'un million d'euros à Paris, contre 12 600 en 2023 et 2022. Cette rareté de l'offre a permis de soutenir les prix, qui ont baissé des deux côtés de la Seine. La preuve : ils n'ont baissé que de 1,7% côté Rive gauche et de 0,1% côté Rive droite. Dans les deux points aussi, les taux de négociation ont augmenté, de 6,9% pour la Rive gauche et 8,2% pour la Rive droite.

L'ultra-luxe se porte bien

L'ultra-luxe ne connait pas la crise. Les prix de l'ultra-luxe (les 10% des transactions les plus chères) dépassent la barre des 20 000€/m² à Paris Rive gauche, à Cap Ferret, à Megève, à Cannes et à Antibes. Paris reste hors-normes et a profité de l'engouement autour des Jeux Olympiques de Pairs 2024. « J'ai récemment vendu un appartement dans le XVIème arrondissement au PDG d'une grande entreprise française. Le bien mis en vente 4,9 millions d'euros, répondait à toutes ses exigences : 200 m², 80 m² de terrasses, un étage élevé avec une vue panoramique sur toute la capitale, depuis les tours de la Défense jusqu'au Sacré-Cœur, et une décoration refaite à neuf par un décorateur de renom », affirme, Vanda Demeure, Vice-Présidente de Coldwell Banker Europa Realty et Directrice des agences parisiennes.

Un optimisme pour 2025

Quant aux perspectives à venir pour l'immobilier de luxe, Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty, est persuadé que 2025 sera l'année du redémarrage du marché. « Je suis plus optimiste pour 2025 que je ne l'étais, il y a un an, pour 2024. Depuis quelques mois, les taux de crédit ont entamé un mouvement de baisse, les banques ont ouvert à nouveau le robinet du crédit, et nous constatons que nos agences sont davantage sollicitées. Les vendeurs, de leur côté, sont prêts, après des mois de statu quo, à concéder des ajustements : nous le constatons sur certains marchés où les marges de négociation augmentent. C'est sans doute un bon moment pour se positionner à l'achat et je suis convaincu que 2025 sera l'année du redémarrage du marché avec un cycle qui se poursuivra sur plusieurs années ».

Photo | Pixabay

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