Baromètre Immoprêt

Taux immobiliers : quand la dette de l'État dicte le prix du crédit

Un baromètre sans ambiguïté

Notre baromètre confirme la tendance. Les meilleurs profils obtiennent encore 2,75 % sur 7 et 10 ans, 2,85 % sur 15 ans, 3,00 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Sur 20 ans, le taux moyen est passé d'environ 3,4 % début septembre à 3,73 % : environ 0,3 point en deux mois, soit l'une des plus fortes progressions de l'année.

L'OAT, la vraie boussole

Les banques fixent leurs barèmes en fonction de leur coût de refinancement, dont la référence est l'OAT à 10 ans, le taux d'emprunt de l'État. Début septembre, il tournait autour de 4,2 %. Il a atteint 4,9 % le 1er octobre, puis a dépassé 5 % fin octobre, un niveau inédit depuis 2002.

Trois éléments l'expliquent. D'abord, les inquiétudes sur les finances publiques françaises, à l'approche du budget 2027 : les investisseurs demandent une prime pour détenir de la dette française. Ensuite, la flambée du pétrole, avec un baril de Brent au-dessus de 100 dollars sur fond de tensions au Moyen-Orient. Enfin, le retour de l'inflation, remontée à 3,2 % dans la zone euro en août.

La BCE : un rôle de cadre plus que de moteur

Le 10 septembre, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point. Cette décision pèse moins sur les crédits immobiliers que l'OAT, mais elle donne le cap : pas de détente monétaire à court terme. À la date où nous écrivons, les marchés n'attendaient qu'une faible probabilité de hausse lors de la réunion du 29 octobre, mais anticipaient au moins un nouveau relèvement d'ici décembre.

Un rattrapage qui n'est pas terminé

Le taux moyen sur 20 ans reste aujourd'hui plus d'un point sous l'OAT. Or, habituellement, les banques prêtent à un taux supérieur à celui de l'État. Cet écart inhabituel laisse penser que la hausse de l'OAT n'a pas encore été entièrement répercutée sur les clients.

Le taux d'usure, relevé au 1er octobre à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus, joue en revanche son rôle d'amortisseur : il a permis de débloquer des dossiers refusés de justesse en septembre. Mais ce plafond intègre l'assurance et les frais : plus les taux montent, plus la marge se réduit pour les profils fragiles.

Pouvoir d'achat : le vrai sujet

Les prix de l'immobilier ne baissent pas pour compenser. Concrètement, à mensualité identique, la hausse de 3,40 % à 3,73 % sur 20 ans réduit la capacité d'emprunt d'environ 3 % : pour 1 000 € de mensualité, on emprunte environ 5 000 € de moins. Sur un budget de 2 000 € par mois, l'écart atteint 10 000 €.

Les primo-accédants sont les premiers touchés : certains allongent la durée, d'autres revoient leur projet à la baisse. Les banques, de leur côté, resserrent leurs marges de négociation.

Quelles perspectives ? Le regard Immoprêt

Les prévisions nationales convergent vers une hausse graduelle, loin du choc de 2023. Crédit Logement anticipe une progression jusqu'au printemps 2027, plusieurs courtiers évoquent 3,70 % à 4 % d'ici la fin de l'année, et certains économistes envisagent un passage au-dessus de 4 % début 2027. Tout dépendra de la trajectoire budgétaire française, du pétrole et de l'inflation.

Reste à savoir comment cela se traduit concrètement dans les banques. C'est tout l'intérêt de notre réseau : Immoprêt travaille chaque jour avec ses partenaires bancaires, et nous les rencontrons en région pendant un mois, entre novembre et décembre. Ces rendez-vous nous permettront de recueillir leurs barèmes, leur politique de marge et leurs priorités pour 2027, puis de comparer ce retour de terrain à la tendance nationale. Certaines banques répercutent plus vite la hausse de l'OAT, d'autres gardent des marges de manoeuvre sur les bons profils. Nous reviendrons dans un prochain numéro avec du concret.

Notre lecture

Attendre une détente n'est plus une stratégie. Un budget certifié par nos experts permet de connaître précisément sa capacité d'emprunt, de sécuriser son projet et de rassurer un vendeur au moment de l'offre.

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