CONJONCTURE

L'inflation peut-elle nuire au marché de l’immobilier ?

Selon de récents chiffres de l’INSEE (1) l’inflation est à 4,8 % en France soit son plus haut niveau depuis novembre 1985. Moins forte que chez nos voisins européens, elle a pourtant des effets importants sur le marché de l’immobilier. Analyse des répercussions de ce renouveau inflationniste.

Après une année record pour le marché de l’immobilier avec plus de 1,2 million de ventes réalisées en 2021, 2022 s’ouvre dans un contexte post-Covid où se juxtapose crise énergétique, guerre en Ukraine faisant le lit du réveil de l’inflation (lire encadré). Une augmentation des prix qui devraient perdurer sur l’année si l’on en croit les prévisions de l’INSEE.

Les prix de l’immobilier baissent

« Avec cette forte inflation, le marché de l’immobilier va enregistrer une baisse de ces prix entre 8 et 9% », analyse Stephan Fritz président de Guy Hoquet, pour BFM TV expliquant qu’«un client qui vend moins cher aujourd’hui sa résidence principale est un client qui achète moins cher aussi. Mais ce qu’il faut retenir selon le président Guy Hoquet, c’est que le pouvoir d’achat d’un client restera cohérent avec le marché et le bien qu’il vise. « Nous avons vécu ces derniers temps, des années exceptionnelles. Et en ce moment nous revenons à un niveau d’activité plus raisonnable. Cela n’a rien d’inquiétant », insiste-t-il.

Le coût des crédits immobiliers vont augmenter

Une inflation qui laisse pour autant moins d’aisance financière aux ménages pour leur crédit. Les taux de crédit immobilier sont entrain de remonter et en parallèle le coût de la vie est directement impacté par la flambée des cours du pétrole et des matières premières. Résultat, ceux qui auront réellement la capacité d’emprunter seront un peu moins nombreux que ceux qui pensaient pouvoir le faire.
In fine, les Français vont sans doute vouloir rationnaliser leurs projets, augmenter leurs exigences et regarder les prix de vente avec plus d’attention pour potentiellement recommencer à négocier.
Dans les faits, pour un candidat à l’achat cette hausse des taux a une incidence. À mensualités égales, le montant emprunté baisse. Si jusque-là les taux de crédits immobiliers étaient historiquement bas puisqu’on pouvait s’endetter sur vingt ans avec un taux de 1%. Cela signifiait que pour une mensualité de 1 000 euros (assurance comprise), il était possible d’emprunter 205 000 euros. Mais, aujourd’hui les analystes prévoient une hausse du taux de crédit à 1,5% sur l’année. Résultat, le montant emprunté sera dorénavant de 196 000 euros. Un taux qui devrait atteindre les 2% en fin d’année entrainant une baisse des possibilités d’emprunt à 188 000 euros pour 1 000 euros de mensualité. Ce qui représente une baisse de budget sensible pour un ménage.
Par ailleurs, cette hausse est aussi à surveiller car si l’inflation pousse les taux d’intérêt à la hausse, alors les épargnants-investisseurs pourraient choisir de se porter sur des actifs liquides et peu risqués.

Qui perd ? qui gagne ?

Dans ce contexte où les emprunteurs ont moins de possibilités, les vendeurs peuvent être amenés à vendre à des prix moins élevés pour pouvoir répondre à la demande.
En revanche, pour les personnes ayant déjà acquis leur logement, cela n’a pas beaucoup d’effet. De nombreux Français emprunte à des taux bas et fixe. Le coût de leur crédit immobilier ne devrait donc pas augmenter, même si les taux de marché remontent. Avec un cadre international tourmenté dans lequel il est difficile d’anticiper les évolutions du conflit ukrainien et ses répercussions, la politique de l’État consiste aujourd’hui à rééquilibrer volontairement le marché immobilier. En plafonnant la durée maximum des crédits immobiliers et le taux d’endettement, l’objectif visé est de protéger les emprunteurs. Une attitude de l’État qui évidemment nuit à une montée continue des prix de l’immobilier enregistrée depuis 3 ans dans l’ancien.
Par ailleurs, il y a une donnée de l’équation à laquelle les négociateurs devront veiller c’est la confiance des ménages. Si elle s’érode, les ménages attendront voire repousseront leurs dépenses en consommation et en investissement. La demande serait affaiblie ce qui pèserait sur les transactions et les prix. La première enquête de confiance des ménages, post guerre en Ukraine, publiée par l’INSEE fin mars montre d’ailleurs un recul sensible du moral des ménages, en dessous de sa moyenne de long terme (100). (voir tableau).

(1) chiffre INSEE, avril 2022

Enquête INSEE sur la confiance des ménages

L’inflation c’est quoi ?

L'inflation désigne une hausse généralisée des prix des biens et services, sur une période donnée. On parle également de hausse du coût de la vie, ou de baisse du pouvoir d'achat. En France, on mesure l'inflation avec l’indice des prix à la consommation de l’Insee, qui représente lui-même une moyenne de plusieurs variations des coûts de produits spécifiques (prix des services, de l’alimentation et des produits manufacturés). On parle d'inflation lorsque la moyenne de tous ces regroupements conjoncturels fait ressortir une hausse des prix.

Le prix du neuf et de l’ancien suivent la même courbe

Il n’y a pas de décorrélation sur le long terme entre les prix du neuf et de l’ancien. La hausse des coûts de production, qui renchérit le prix du neuf finit par se transmettre en partie au prix de l’ancien. Il ressort que l’impact moyen à 2 ans sur les prix, toutes choses égales par ailleurs, de 1 % des coûts de construction engendre une progression de 1 % de l’ensemble des prix immobiliers. La hausse des coûts de production/la difficulté à disposer des matières premières peuvent aussi freiner l’offre de biens (construction). Historiquement, une réduction de 1 % de l’offre de logements disponibles par ménage se traduit par une hausse des prix, à terme, d’environ 8 %. (Donnée de l’INSEE)

Photo | Pixabay

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