NOTE DE CONJONCTURE DU MARCHE IMMOBILIER ET ALLIANCE POUR LE LOGEMENT

Globalement, nous assistons à une inversion entre le marché de la transaction et celui de la location. Dans une crise du logement aux airs de vases communicants, et en l'absence d'accompagnement politique, le marché est passé d'une pénurie à l'autre : avec le blocage du marché de la transaction, la pénurie de biens à vendre s'est transformée en pénurie de biens à louer. Avec, en toile de fond, une offre de logements insuffisante, notamment dans certaines zones tendues.

À fin juin 2023, 1 002 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois (-14% sur un an). Sur les 6 premiers mois de 2023, les ventes baissent même de 21% par rapport à la même période en 2022. La baisse des ventes sur l'ensemble de l'année 2023 devrait être proche de 20%, ce qui correspondrait à environ 900 000 ventes. Le nombre de transactions redescendrait donc en-dessous des niveaux « pré-covid », et reviendrait 6 ans en arrière. Surtout, il s'agirait de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais observée depuis plus de 50 ans.

Après avoir fortement augmenté avant et après le covid (sauf à Paris), l'évolution des prix s'est retournée et les valeurs s'inscrivent en baisse depuis février 2023. La forte hausse des taux des crédits immobiliers depuis début 2022 rend nécessaire cette baisse des prix (en pente douce à ce stade) pour ne pas trop obérer la capacité d'achat des acheteurs. On observe un net fléchissement de la demande. S'ils restent en hausse sur un an à l'échelle nationale (+1,1%), les prix sont en revanche en baisse de 2% sur les 6 derniers mois.

Au niveau départemental, la baisse des prix concerne la quasi exhaustivité des territoires, à l'exception de la Corse et de la côte méditerranéenne (notamment Alpes Maritimes et Var). De manière générale, cette tendance à davantage de modération des prix est sans doute la bienvenue pour fluidifier le marché. On assiste à un changement de dynamique et à un rééquilibrage du marché au profit des acheteurs, qui reprennent le pouvoir, avec une plus grande prise en compte des coûts annexes au logement (énergie, ...). Mais les relations se crispent entre les acheteurs et les vendeurs, et labaisse des prix est loin de compenser la hausse des taux.

Les taux des crédits immobiliers continuent d'augmenter malgré la tendance à la stabilisation du taux des emprunts d'Etats. A fin août 2023, les taux des crédits immobiliers ont grimpé à 3,32 % d'après les chiffres de la Banque de France (et 3,63% pour les crédits hors renégociation). D'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1% en février 2022 à 3,80 % en août 2023, soit 2,7 points d'augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d'achat similaire à celui d'une hausse d'environ 22 % des prix). Ils devraient avoisiner les 4% au 4ème trimestre 2023 et même 5 % en fin d'année. En l'absence de portabilité des prêts immobiliers, la hausse des taux n'incite pas les ménages déjà propriétaires à déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par rapport à leur crédit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie (naissance, divorce, décès...), devrait ainsi diminuer.

Autre signe d'essoufflement des volumes, la production de crédits est en baisse sensible depuis le mois de juin 2022. En août 2023, la production de crédit est au plus bas depuis 2014.

En Vaucluse les volumes de vente de logements existants ont baissé de 13% sur les 12 dernier mois.

Du coté des prix, si ils ont augmentés de 27 % en 5 ans et s'inscrivent encore à la hausse sur les 12 mois à 3,9 %, on observe une baisse de 1,3% depuis juin.

Signe de tension, les loyers explosent : ils ont augmentés de 6 ,3 % en 5 ans dont 4,5 % sur les 12 derniers mois. L'offre fond comme neige au soleil avec une baisse de 43 % des offres et une hausse de 42 % de la demande en PACA. Les politiques de permis de louer contribuent à mettre une partie de l'offre sous cloche participants ainsi à la hausse des loyers et devants de facto un facteur inflationniste pour ce marché. La Loi Climat et résilience aura aussi son role dans cette crise. Avec 19 % de DPE F et G en Vaucluse et pas mois de 22 % de DPE E ce n'est pas moins de 41 % des logements du parc locatif privé qui ne pourra plus etre loué entre 2025 et 2034.

Tensions sans précédent sur le marché locatif, obligations de rénovation énergétique et difficulté d'accès au crédit, le secteur de l'immobilier fait face à des tensions grandissantes. Malgré les alertes le Gouvernement semble rester sourd comme en attestent les conclusions du CNR ainsi que l'Avis de l'autorité de la Concurrence qui confond libre concurrence et désorganisation.

Face à ces différents défis, la Fédération nationale de l'immobilier appelle les pouvoirs publics à réellement se préoccuper de la politique du logement, en s'attelant à proposer des solutions pour tous les Français concernant ce secteur essentiel dont les enjeux de mobilité et de croissance sont étrangement ignorés alors qu'il s'agit là du premier poste de dépenses des français.

Tout en continuant à plaider pour un aménagement du calendrier de la Loi Climat pour éviter l'attrition de l'offre locative, la FNAIM maintient ses propositions en appelant à la suspension de l'indécence énergétique en copropriété à l'exécution d'un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable.

La Fédération nationale de l'immobilier plaide également pour que tout soit mis en œuvre afin de lever les freins à la rénovation en copropriété : assouplir les règles de majorité et permettre l'éligibilité des prêts de la copropriété au taux d'usure des crédits consommation.

La Fédération appelle aussi à redonner confiance aux bailleurs et aux accédants en créant deux effets liés au crédit, à savoir la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d'emprunt pour l'achat d'une résidence principale et la portabilité des prêts. Elle rappelle sa proposition de renouer avec une pratique qui a prouvé son efficacité par le passé, en (ré) instaurant la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers.

Il faut également soutenir le Secteur de la Construction et de l'immobilier Neuf en revenant sur la fin programmée du Pinel, revoir Zonage, de la sortie du PTZ et de la Loi ZAN

C'est dans ce contexte que l'ALLIANCE POUR LE LOGEMENT dois agir et se faire entendre.

Dans la continuité des différentes actions menées depuis 2022, la FFB, l'USH, la FNAIM, la FPI, Pôle Habitat FFB, PROCIVIS, l'UNIS, l'UNNE, l'UNSFA et l'UNTEC ont décidé, compte tenu de l'aggravation de la situation, de poursuivre leur démarche commune pour défendre la politique du logement, sujet essentiel pour les Français.

Les partenaires de l'ALLIANCE POUR LE LOGEMENT, s'étant déjà mobilisés dans le cadre de nombreuses concertations et missions, seront une force collective de propositions pour une véritable politique nationale du logement. Au niveau Local cette Alliance s'illustre par des actions communes. Ce vendredi 29 Septembre se teindra la Rentrée Politique et Economique du Logement à la CCI Vaucluse ayant pour but de dresser un etat des lieux concret de la situation en Vaucluse aux élus du territoire et aux services de l'Etat en Vaucluse et de faire remonter des propositions concrètes pour sortir de l'impasse ou nous conduit pa politique du Logement actuellement menée.