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Placements : les SCPI en difficulté

En 2023, les SCPI sont contraintes de diminuer la valeur des biens qu'elles possèdent en raison des conditions du marché, qu'ils soient constitués de logements, de bureaux ou d'entrepôts.

Les conséquences du retournement brutal du marché de l'immobilier continuent de contrarier les investisseurs dans les placements immobiliers. Espérant que le plus dur est dernière nous, de nouveaux acteurs tentent encore d'en profiter. Pour rappel, l'année 2023 a été extrêmement compliquée pour les plus de quatre millions d'épargnants français qui investissent dans l'immobilier grâce à des placements collectifs.

Sur l'ensemble de 2023, la collecte brute des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a atteint 7,7 milliards d'euros « marquant un retour à la moyenne de 2018-2020 », indique le bilan annuel sur les fonds immobiliers grand public publié par l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Ce résultat intervient, après le chiffre historique de 2022 où la barre des 10 milliards avait été dépassée, ce qui constitue aujourd'hui un record.

La perte de vitesse du marché de l'immobilier, contraint de tourner au ralenti, puis la baisse constatée en 2023 ont amené une « onde de choc » qui, ensuite diffusée sur ces investissements à commencer par les SCPI, confirme le coutier Linxea dans son baromètre annuel.

Depuis douze mois, les SCPI n'ont pas d'autres choix que de diminuer la valeur des biens qu'elles possèdent en raison des conditions du marché, qu'ils soient constitués de logements, de bureaux ou d'entrepôts.

Résultats : des acteurs majeurs de l'écosystème ont dû revoir à la baisse la valeur des parts qu'ils détiennent dans les SCPI, avec des chutes jusqu'à 20% en une ou deux fois. En mars 2024, cela a notamment été le cas pour trois SCPI que le premier gestionnaire d'actifs européens Amundi a proposées. Elles représentent près de 8% des encours du marché, ou encore un placement de la banque BNP Paribas.

Sur les plus de 200 SCPI en France, 26 d'entre elles ont baissé le prix de leurs parts entre mars 2023 et 2024, mais « ces dépréciations représentent tout de même 35% de la capitalisation totale » du marché, estimé à 90 milliards d'euros fin 2023, selon George Nemes, le président de Patrimmofi.

Déception pour les épargnants

Pour de nombreux épargnants, la déception est grande et beaucoup tentent de récupérer leur argent. L'une des options pour gagner de l'argent avec les SCPI est la réévaluation de la valeur des propriétés. Ce n'est toutefois qu'une manière d'augmenter ses gains. L'autre méthode est le « rendement inversé », fruit de la location des biens, qui a assuré une rémunération à 4,52% en 2023, selon l'association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), une proportion stable par rapport à 2022. « Les dernières décennies ont montré que les patrimoines se valorisent dans la durée », exprime le président de l'Aspim Jean-Marc Coly, soulignant en outre que certaines SPCI spécialisées dans des secteurs « comme la santé, la vieillesse ou la logistique » ont « tiré leur épingle du jeu » durant cette période.

En 2023, les épargnants, qui souhaitaient récupérer leur argent, ont pu être déçus. En effet, l'investissement dans ces fonds immobiliers est moins liquide, ce qui veut dire qu'il est plus délicat de réaliser des transactions que pour d'autres actifs financiers, comme des actions. Selon l'ASPIM, de nombreuses ventes de parts de SCPI n'ont pas réussi à trouver preneur en 2023. Et au 31 décembre 2023, cela concernait une SCPI sur deux. En février 2024, la médiatrice de l'Autorité des marchés financiers, qui régule ce type de placement, a rappelé qu'une société de gestion « peut ne pas être en mesure de répondre aux demandes de rachat avant plusieurs mois ». En septembre 2023, l'AMP a également envoyé une lettre afin de demander aux acteurs du secteur de veiller à la transparence sur la valorisation des fonds.

Les valorisations au plus bas

Les gérants souhaitent désormais que le point bas des valorisations soit atteint, notamment grâce à la reprise du marché de l'immobilier. Avec les baisses de taux d'intérêt qui pourraient s'enclencher d'ici cet été pour la Banque centrale européenne, le redémarrage est entrevu. De nouveaux acteurs profitent du contexte et espèrent tirer leur épingle du jeu. En 2023, huit nouvelles SCPI ont vu le jour et proposent notamment des frais d'entrée très bas. Autre avantage pour ces nouvelles SCPI, « la plupart des SCPI anciennes, avec un patrimoine qui est vieux, ont une double problématique : l'efficacité énergétique et la mise aux normes des bureaux par rapport aux demandes de confort de vie salariés », rappelle Cyrille Chariter-Kastler, du cabinet Facts & Figures. Elles doivent donc consentir à d'importants travaux de rénovation.

Photo | Pixabay

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