OBSERVATOIRE

La Boîte Immo / Interkab : Retour des primo-accédants et nouvelles orientations des investisseurs

Immobilier : une situation toujours sous tension mais un marché prêt à repartir, à la faveur d'un pouvoir d'achat retrouvé !

L'Observatoire Interkab, vecteur des tendances et des évolutions du marché immobilier grâce aux 8 500 agences immobilières indépendantes constituant sa communauté, s'est intéressé ce trimestre aux acquéreurs avec une attention toute particulière sur les investisseurs.

Le troisième trimestre 2024 n'a pas permis de lever les incertitudes pesant sur le marché immobilier. Cependant l'Observatoire Interkab met néanmoins en lumière certains indicateurs qui laissent entrevoir des signes de reprise, avec le retour des primo-accédants, une dynamique positive du côté des secundo-accédants et des choix de projets d'investissements davantage tournés vers l'usage partiel.

Une dynamique de marché espérée au 3ème trimestre mais ...

Les conséquences d'un marché 2024 dont l'embellie se fait attendre...

L'Observatoire Interkab met en lumière un phénomène nouveau : une stabilisation du marché avec notamment des délais de ventes sur T3 qui sont sensiblement similaires au T2 sur l'ensemble du territoire. Les délais de vente se stabilisent autour de 125 jours (+1 jour vs T2).
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"Aujourd'hui, il faut encore un peu plus de 4 mois pour vendre son bien immobilier en France". commente Olivier Bugette.

Depuis le début de l'année, on assiste à une reconstitution des stocks de biens immobiliers, avec une augmentation de 13% au niveau national par rapport au premier trimestre, conséquence d'une chute des transactions.
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"Le côté positif de cette accumulation d'offres sur le marché est que les acheteurs ont à disposition un large éventail de choix pour trouver le bien qui leur correspond". commente le CEO.

Du côté des transactions, au niveau national, la diminution du nombre de compromis de vente se poursuit, mais à un rythme moins soutenu (-4% vs T2).
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"L'atterrissage fin 2024 du nombre de compromis signés n'est pas encore complètement arrêté car il est encore possible de compter sur une dynamique tardive du marché. En effet, la baisse des taux d'intérêt, associée à une inflation stabilisée autour de 2 %, pourrait insuffler une nouvelle dynamique, favorisant ainsi une reprise de l'activité en fin d'année". annonce Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.

Les prix immobiliers : une tendance baissière irrégulière

La lente baisse des prix se poursuit dans un certain nombre de régions et de villes, mais cette inflexion n'est pas généralisée sur l'ensemble du territoire. Le top 10 des grandes villes françaises affiche, à l'instar du trimestre précédent, une dépréciation moyenne de - 2 % des prix au m² v s T2 2024.
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L'évolution des prix immobiliers reste une source de préoccupation pour les agents indépendants, particulièrement dans un contexte où seuls 47% d'entre eux pensent que les prix vont continuer de baisser. Pour 26% des agents, cette baisse des prix est perçue comme le levier essentiel pour relancer le marché, alors que d'autres facteurs, tels que l'instabilité politique, jouent également un rôle (selon plus d'un quart des professionnels). En parallèle, 20% des agents estiment que la loi sur la portabilité des prêts pourrait redynamiser l'activité immobilière, tandis que les incitations fiscales ne convainquent que 11% des sondés.

"Les attentes autour d'une baisse des prix de l'immobilier sont fortes. Pour preuve, 94% des professionnels anticipent une stabilisation voire une baisse des prix. Mais pour l'heure, la baisse de l'inflation, conjuguée à la diminution des taux d'emprunt qui se stabilisent autour de 3,5%, sont des véritables indicateurs permettant l'augmentation du pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs par rapport à l'année dernière. À ce stade, il ne paraît pas encore judicieux de fonder une stratégie immobilière sur une baisse significative des prix, notamment en raison de la résistance des vendeurs qui persistent". explique Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.

Acheteurs immobiliers : quels profils émergent sur ce marché immobilier incertain ?

Un retour en force des primo-accédants

Un des faits marquants de ce trimestre est le retour des primo-accédants sur le marché, leur part passant de 15% à 20% en un an. Cette hausse s'explique par la baisse des taux d'intérêt et une inflation mieux maîtrisée, permettant à ces jeunes acheteurs de concrétiser leur premier achat immobilier. Les secundo-accédants restent dynamiques, représentant 44% des acquéreurs (+4 points vs N-1).

"Nous constatons le retour en force des primo-accédants sur le marché immobilier, dont la part a progressé de 5 points en un an. Cette tendance montre que la baisse des taux d'intérêt, couplée à une inflation plus maîtrisée, a permis à de nombreux acheteurs de renouer avec le pouvoir d'achat". ajoute Olivier Bugette.

Évolution des profils d'investisseurs et de leurs projets

Du côté des investisseurs, l'Observatoire Interkab constate une évolution du profil et de leurs projets. Désormais un investisseur sur deux est âgé de moins de 40 ans, soulignant l'attractivité continue de l'immobilier. Bien que 70 % des investisseurs se concentrent sur la constitution d'un capital et la location longue durée, 30 % se tournent vers des projets personnels, comme l'acquisition de résidences secondaires ou de biens à usage mixte.

"C'est une tendance qui reflète les nouvelles attentes des investisseurs d'aujourd'hui : combiner l'aspect patrimonial avec un usage concret et immédiat de leur bien immobilier". explique le CEO.

Des contraintes réglementaires pressantes et des biens qui n'attirent plus !

Les biens avec un DPE défavorable s'inscrivent dans les mêmes tendances observées au trimestre précédent. Les marges de négociation demeurent stables (-7,3%) et les stocks se stabilisent (+2% vs T2).
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Cependant, quelques nuances se dessinent :
- La baisse des prix au m² se poursuit plus nettement sur ce type de biens (-4% vs T2) ;
- Les délais de vente s'allongent de 15 jours, atteignant 141 jours en moyenne au T3 ;
- Le volume des compromis signés enregistre un recul important (-19% vs T2).

Ces indicateurs sont notamment la résultante de la réticence croissante des acquéreurs face à ces biens. En effet, 78 % des agents considèrent que les biens classés G sont devenus particulièrement difficiles à vendre en l'état et n'attirent plus du tout les acheteurs. Seule une minorité de 22% y voit encore un potentiel, soulignant la pression croissante des critères énergétiques sur les décisions d'investissement immobilier.

Tandis que les contraintes réglementaires sont de plus en plus pressantes, les biens avec un DPE défavorable représentent toujours comme au trimestre précédent, 8% des biens en vente sur le panel Interkab.

Retrouvez le baromètre complet

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