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Dublin : crise du logement pour les uns, investissement pour les autres

Plébiscitée par les multinationales et leurs salariés, par les étudiants et les touristes, Dublin est considérée comme l'une des capitales européennes les plus attractives en matière de rentabilité locative. Les raisons : des prix d'achat encore alléchants, des rendements élevés, une forte plus-value et une fiscalité plus qu'avantageuse. Pour autant, la crise du logement y est sévère et face aux loyers de plus en plus élevés, nombreux sont les candidats à la location qui peinent à se loger.

À Dublin, le marché de la transaction immobilière se porte très bien, les prix ne cessant d'augmenter depuis 10 ans. Ces hausses successives ont pris leur source durant la crise des années 2008-2011, alors que le secteur de la construction et le secteur bancaire étaient mal en point. « Cela a clarifié le marché des promoteurs et rendu les prêts compliqués pour eux comme pour les particuliers », indique Géraldine Amsellem, dirigeante de GAAM Capital, agence de conseil en investissements locatifs à Londres et dans la capitale irlandaise, proposant également des services de gestion locative. «Peu de biens ont été construits depuis cette période dont les effets perdurent encore aujourd'hui. »

Retour au nid familial

Conséquence : une crise du logement sans précédent, des loyers atteignant des sommes délirantes et in fine, de sévères difficultés d'accès au logement pour les Irlandais. Selon un article du New York Times paru en début d'année, « le loyer moyen à Dublin est désormais de 2102 €, soit le double d'il y a 10 ans. Avec des salaires moyens dans la capitale autour de 3285 € par mois, se loger est hors de portée pour beaucoup. » Deux tiers des jeunes actifs ont en effet été contraints de retourner vivre chez leurs parents, l'un des taux les plus élevés d'Europe. Pour résorber la crise, l'État a promis de construire vite et en quantité d'ici 2030, notamment grâce au Housing for All, « un plan pluriannuel de plusieurs milliards d'euros devant améliorer le système de logement irlandais et fournir davantage de logements de tous types pour les personnes ayant des besoins de logement différents ⁽¹⁾ »... Tout en interdisant la construction de coliving, jugés de trop petite taille, eu égard aux nouvelles normes de constructions d'une surface minimum de 37 m² pour un studio et de 45 m² pour un 2 pièces ⁽²⁾. « Ces contraintes sont difficilement tenables pour les promoteurs et bloquent le marché du neuf », déplore Géraldine Amsellem.

Opportunités d'investissement locatif

L'une des autres raisons à cette pénurie est le besoin de logement important des travailleurs ayant répondu à l'appel des multinationales des secteurs tech, pharma et finance, nombreuses à s'être installées à Dublin. Séduites par l'alléchant taux d'impôt sur les sociétés - anciennement fixé à 12,5 % et devant prochainement passé à 15 % suite à un accord international passé avec l'OCDE - elles sont également attirées par l'obtention du passeport européen pour les institutions financières ⁽³⁾, l'Irlande devenant le seul pays anglophone de l'UE depuis le Brexit. Parmi elles : Google, Microsoft, Facebook, Cisco... Un argument également valable pour les étudiants : pas besoin de visas et des universités bien moins onéreuses qu'en Angleterre. « Cette pénurie de logements associée à cette forte demande locative jouent en faveur des investisseurs immobiliers », affirme la dirigeante. Malgré la hausse continue des prix, les rendements sont très élevés : « Dans les quartiers hyper centraux de Dublin (NDLR : Vieille ville, Centre, beaux quartiers géorgiens, quartier alternatif de Portobello), les prix oscillent de 270 000 € à 450 000 € selon le nombre de chambres, et se louent en moyenne entre 1800 € pour une chambre à 3300 € pour 3 chambres, précise Géraldine Amsellem. On peut espérer obtenir environ 8 % de rendement brut et environ 5 % net après impôts et tous frais déduits. » Autres atouts pour les investisseurs : une devise en euro sans risque en matière de change, une règlementation très protectrice à l'égard des propriétaires, et une fiscalité légère avec des droits de mutation très bas.

⁽¹⁾ - Housing for All - a New Housing Plan for Ireland, Site du gouvernement irlandais
⁽²⁾ - https://www.dublincity.ie/dublin-city-development-plan-2022-2028/written-statement/chapter-15-development-standards/159-apartment-standards
⁽³⁾ - https://www.lesechos.fr/2017/01/brexit-comprendre-le-passeport-financier-en-cinq-questions-159341

Photo | Anna Church

#Irlande

#Crise du logement

#Marché locatif

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