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Investir dans l'immobilier portugais, stop ou encore ?

Le débat sur la question était récurrent et la mesure couvait depuis plusieurs années. Elle est tombée au début du mois d'octobre. Après la fin progressive des visas dorés, le Premier ministre Antonio Costa a en effet annoncé que le Portugal mettait fin à l'exonération fiscale pour les retraités étrangers à partir de 2024 afin de contrer la crise du logement. Quelles seront les conséquences d'une telle mesure pour les investisseurs étrangers ? D'une manière ou d'une autre, cela vaudra-t-il encore le coup d'investir au Portugal ?

Considéré depuis 2009 comme un Eldorado fiscal pour les étrangers, le Portugal est en passe de fermer les vannes. À cette époque en effet, le Gouvernement lusitanien avait mis en place un régime fiscal des résidents non habituels (RNH) permettant aux étrangers - vivant plus de la moitié de l'année sur le sol portugais - de profiter d'une exonération d'impôt pendant une durée de 10 ans. Introduit en pleine crise, cet avantage était censé relancer l'économie par l'investissement et la consommation, notamment grâce à l'installation d'étrangers à fort pouvoir d'achat. Depuis 2021, un taux d'imposition réduit de 10 % a finalement été appliqué. Le moins que l'on puisse dire, c'est - que l'exonération soit totale ou réduite - que cette mesure avait largement séduit les retraités européens, Français en tête puisque selon les chiffres communiqués par le consulat, ils seraient désormais 35 000 à vivre au Portugal plus de six mois par an. Les visas dorés, quant à eux, visaient à attirer de riches investisseurs de pays en dehors de l'UE. Mis en place en 2012, ils permettaient l'octroi d'un permis de résidence à celles et ceux qui investissaient plus de 1,5 million d'euros dans l'économie portugaise ou qui achetaient une maison à plus de 500 000 €.

Fin de récréation pour les investisseurs étrangers

Depuis longtemps dans le viseur de l'institution européenne, d'une partie de la classe politique portugaise et de plus en plus, de la population (descendue en masse pour protester dans les rues de Lisbonne), ces dispositifs étaient accusés de participer fortement à la flambée des prix du marché immobilier, dans un pays durement touché par la crise du logement. Selon une étude récemment publiée par la Fondation portugaise Francisco Manuel Dos Santos, le coût du logement avait en effet progressé de 78% au Portugal entre 2012 et 2021, contre 35% dans l'ensemble de l'Union européenne. Quant au deuxième trimestre 2023, le loyer médian avait encore bondi de 11% en glissement annuel¹. La hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque Centrale Européenne (BCE) avait encore enfoncé le clou pour les Portugais, 87 % d'entre eux étant détenteurs de prêts immobiliers à taux variables.
Le 2 octobre, le Premier ministre Antonio Costa a donc sonné la fin de la récréation : terminé les cadeaux fiscaux ! « Maintenir une telle mesure à l'avenir reviendrait à prolonger une mesure d'injustice fiscale qui n'est pas justifiée, et puis, ce serait une façon détournée de continuer à faire monter les prix du marché du logement », a déclaré le chef du gouvernement socialiste. En plus de la fin du régime RNH - sauf pour les exonérations déjà accordées, qui resteront en vigueur - , trois mesures ont été prises dans le cadre du projet de loi de l'État pour 2024 (« Orçamento de Estado ») pour endiguer la hausse des prix de l'immobilier. Il s'agit tout d'abord de l'abandon des fameux visas dorés (dont la fin progressive avait déjà été annoncée en février dernier), de la mise en place d'un taux d'emprunt réduit pendant deux ans pour relancer le marché local et enfin, de l'obligation de location pour les appartements vacants depuis plus de deux ans dans les régions les plus peuplées.

Restent des opportunités

Est-ce à dire que le Portugal n'a plus d'intérêt pour les investisseurs étrangers ? Non, car le pays reste toujours ouvert à tous les citoyens de l'UE ou non-UE souhaitant y acheter une résidence. Et non, car le coût de la vie y est encore relativement abordable, sans parler de la qualité de vie. Les prix également restent accessibles, surtout dans certaines régions rurales dans le centre du pays et sur la Côté d'Argent. Dotées d'un riche patrimoine culturel et de charmants villages historiques, elles sont en effet moins connues que l'Algarave ou les régions du Douro et de Lisbonne. Le pittoresque et la tranquillité en plus.
Par ailleurs, « Tout indique que le gouvernement étudie un type de période transitoire pour permettre aux demandes qui parviennent à l'Administration fiscale après le 31 décembre 2023, en raison des retards du SEF², d'être encore évaluées, à savoir les travailleurs ou les retraités provenant de pays hors de l'Union européenne, du Brésil ou des Pays africains de langue portugaise (PALOP) qui ont leur demande de visa de résident en suspens », selon le quotidien The Portugal News. Et pour les Européens, tout n'est pas perdu : pour continuer à attirer les talents sur ses terres, le Portugal accorde aux professionnels hautement qualifiés (en recherche scientifique et innovation) un taux d'imposition fixe de l'IRS de 20 % pour une période de 10 ans.

¹ Statistiques sur le revenu du logement au niveau local, Instituto Nacional de Estatistica Portugal (INE)
² Service portugais de l'immigration et des frontières

Photo | KOBU Agency sur Unsplash

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