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POINT DE VUE

Peur sur la transaction immobilière

Henry Buzy-Cazaux Président fondateur de l'institut du management des services immobiliers Membre du Conseil National de l'Habitat (CNH) Président de Partage+ ©DR

Un vent étrange souffle sur la transaction dans notre pays. L'État français s'est mis en tête de la déréguler au motif que son coût pour les ménages lorsqu'ils choisissent l'intermédiation est le plus élevé de tous les pays comparables.

Entendez l'abstraire de la règlementation qui assujettit ses acteurs professionnels, agents immobiliers ou réseaux de mandataires, à des règles exemplairement exigeantes par rapport à leurs confrères étrangers. En clair, le démantèlement de la loi Hoguet n'est pas exclu. Si la loi elle-même serait en quelque sorte coupée en deux, le corps professionnel ne se divise pas moins. et l'écartèlement a commencé avant que le gouvernement ne se saisisse du sujet.

Retour d'abord sur l'histoire récente. Un rapport des instances européennes, paru avant l'été, établit que la France affiche un coût d'intermédiation plus élevé que ses voisins, et s'en inquiète dans l'ordre de l'harmonisation économique à l'intérieur de l'espace communautaire. Le ministre de l'économie, Bruno Le Maire, confie à l'Autorité de la concurrence la mission de lui rendre un rapport circonstancié pour comprendre les raisons de cette exception nationale et éventuellement de la corriger. Les rapporteures auditionnent des personnalités du secteur, représentatifs de pratiques et de modèles distincts, ou encore administrent des questionnaires à ceux qu'elles ne rencontrent pas. Les syndicats, les enseignes leaders, mais aussi les plateformes de partage de mandats exclusifs auront ainsi pu éclairer la réflexion diagnostique des pouvoirs publics. Verdict dans les prochains mois.

Il ne serait pourtant pas juste de prétendre que le dossier s'ouvre de façon intempestive. Le sujet est lancinant et il faut savoir par exemple qu'un brouillon du projet de loi ALUR, qui a plafonné les honoraires de location, comportait une disposition identique pour la transaction vente. Cécile Duflot a finalement renoncé à s'attaquer à la seconde activité. Estimant sans doute qu'elle demandait déjà assez d'efforts à la profession. La presse, régulièrement, s'attarde sur les honoraires, en notant qu'ils constituent une charge non négligeable pour ceux qui les acquittent. Le mode d'indexation sur les prix n'en est pas la moindre cause : les prix en zones tendues, qui concernent 80% de la population, ont connu en quinze ans des coefficients multiplicateurs de 3 ou 4 selon les endroits, entraînant une hausse corollaire du montant des honoraires ; pour être tout à fait honnête, on observera néanmoins sur la période une érosion de l'ordre de 15% des pourcentages pratiqués, ce qui a atténué l'effet d'augmentation au prorata des prix. Certains professionnels ont mesuré avant les autres que la corde se tendait et qu'il fallait tempérer les facturations : en 2000, naît le réseau de mandataires 4% Immobilier, qui porte dans sa marque son parti pris économique au profit de ses clients, quand la profession affiche alors un taux moyen d'honoraires de 6,5%. D'autres passent au forfait, avec des paliers progressifs avec le prix des biens.

Bref, la question du niveau raisonnable et admissible des honoraires se pose depuis longtemps et l'essentiel de la communauté des professionnels de la transaction a différé de regarder la réalité en face. Elle a considéré que la valeur ajoutée justifiait les honoraires, quel que soit leur montant ou presque. En cela, elle n'a théoriquement pas eu tort, au détail près qu'elle n'a pas toujours veillé à maintenir cette valeur ajoutée, brandie comme un crucifix éloignant les malédictions politiques : ainsi, en 20 ans, la proportion des agents immobiliers rédigeant les avant-contrats et percevant les indemnités d'immobilisation de la part des acquéreurs est passée de 50% à 15%. La profession, ce faisant, a trop délaissé les champs du droit et de la crédibilité économique, pour se concentrer sur le seul aspect commercial.

En tout cas, voilà la cause sur le bureau de Bercy, qui n'a pas spontanément de respect pour les règlementations, et que l'amélioration coûte que coûte du pouvoir d'achat des ménages obsède. Que penser du présupposé que la loi Hoguet induit une hausse des honoraires ? Il est fondé stricto sensu : les obligations de formation initiale et continue, de garantie financière, d'assurance, et d'autres process encore issus de mille lois et règlements induisent une structure de coût de fonctionnement qui est forcément répercuté dans le prix de la prestation. Sauf que le législateur de 1970 et les suivants ont voulu un degré de sécurité élevé pour le consommateur, une transparence également, une intégrité attestée, que les autres pays n'ont finalement pas adoptées, malgré le lobbying de la France. Quoique. La Belgique est allée plus loin avec une authentique organisation ordinale.

En somme, la transaction est en train malgré elle de faire sa psychanalyse. Que veut-elle pour elle-même ? Les plus libéraux, il s'en trouve dans la profession classique comme chez les réseaux de mandataires, considèrent que les embarras de la loi Hoguet freinent leur développement. Sans bien estimer ce que serait une jungle sans règles exigeantes, qui ont sans doute contribué à leur réussite dans un univers à l'abri des agressions sauvages d'acteurs indélicats ou simplement surpuissants tels les GAFAM. Les plus institutionnels oublient de réfléchir à une modernisation de la loi, qui devrait probablement gagner en souplesse et renforcer néanmoins ses exigences de formation et de discipline. À cet égard, la simple parution de deux décrets attendus en application de la loi ALUR de 2014, pour une aptitude minimum de tout négociateur à l'entrée de la profession et pour une commission de discipline, marquerait un progrès substantiel.

Une crainte dans ce contexte : que le destin de la profession, qui n'est pas unie sur le sujet, soit écrit par les pouvoirs publics. Et un second péril, dans une période où l'inflation nécessite d'eux des actes clairs pour redonner de l'oxygène financière aux Français : que le conjoncturel pollue le structurel dans cette affaire, et que la légitime émotion économique obscurcisse le regard du gouvernement. Bercy contre la place Vendôme en quelque sorte et le pot de fer risque de ne pas être du côté du sceau, mais bien plutôt du côté du chiffre.

Photo | Henry Buzy-Cazaux Président fondateur de l'institut du management des services immobiliers Membre du Conseil National de l'Habitat (CNH) Président de Partage+ ©DR

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