Investissement immobilier : des secousses à venir en Europe et quelques opportunités à saisir

L’instabilité géopolitique a provoqué de sérieuses perturbations également au niveau économique. Et le secteur de l’immobilier n’échappe pas à ce bouleversement. Ainsi, la classe d’actifs immobiliers devrait continuer à assurer aux investisseurs core une stabilité à long terme, grâce notamment à des investissements très sélectifs, tout en proposant de nouvelles opportunités aux acteurs en quête de rendements value-add. Voici les principales leçons à tirer du rapport semestriel Investment Strategy Annual (ISA) de LaSalle Investment Management qui est l’un des leaders mondiaux de la gestion d’actifs immobiliers avec quasiment 82 milliards de dollars d’encours sous gestion (premier trimestre 2022) dans des fonds cotés et non cotés.

L’immobilier, la valeur refuge

La guerre en Ukraine, les soucis d’approvisionnement et la baisse des revenus des consommateurs ont grandement fragilisé l’environnement macro-économique sur le continent européen. Selon LaSalle, ce contexte va amener les investisseurs immobiliers à faire preuve d’une grande prudence au cours du second trimestre de l’année 2022. Il est vrai que les taux d’intérêt ont augmenté plus vite que prévu et les pressions inflationnistes se sont intensifiées.

Comme les propriétaires gardent le pouvoir de fixer les prix, les actifs immobiliers ont la capacité de permettre de se protéger contre l’inflation. Bien entendu, cela vaut surtout pour les investisseurs qui disposent d’excellents immeubles situés aux meilleurs emplacements où la croissance des revenus locatifs est favorisée par le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Avec ce contexte incertain, les investisseurs, qui cherchent à obtenir des rendements supérieurs, peuvent espérer profiter de changement et des possibilités de reconversion des actifs. Pour augmenter le taux d’occupation ou le niveau des loyers, les conséquences de la hausse des dépenses opérationnelles, des coûts de construction et des taux d’intérêt, à travers la rénovation ou le repositionnement des bâtiments, pourraient être compensées par les opportunités off-market ou value-add.

Une sélection minutieuse confortera la résilience à long terme. Car, même si les marchés immobiliers ont été frappés, en Europe, par des événements mondiaux, des opportunités subsistent sur l’ensemble des secteurs pour les investisseurs.

Une reprise contrariée pour le commerce

Les conséquences de l’inflation sur le pouvoir d’achat, notamment pour les produits non essentiels, ont contrarié la reprise post-covid en immobilier commercial. Toutefois, le commerce de détail a tenu bon, grâce notamment à la demande de la part des consommateurs pour les magasins d’alimentation de proximité. En revanche, même si le shopping persiste sur le long terme en tant qu’expérience commerciale fondamentale, les centres commerciaux et les principales rues commerçantes en Europe devraient voir leurs difficultés persister. Grâce en particulier à la volonté d’économiser de la part des consommateurs et à la tendance des magasins de déstockage, LaSalle se montre confiant concernant le marché des outlets.

Les bureaux vont profiter de la neutralité carbone

Dans le secteur des commerces, les besoins des investisseurs et locataires varient selon la qualité du bien et de sa micro-localisation, comme c’est le cas aussi pour les commerces. La demande est générée par les bâtiments prime qui répondent aux critères environnementaux et proposent des prestations exceptionnelles. Aussi, en profitant de la transition vers la neutralité carbone, la qualité et l’âge du parc immobilier existant sur les marchés européens vont favoriser la création de bureaux du futur à travers des restructurations totales. Néanmoins, les immeubles délaissés devraient faire l’objet d’arbitrage à hauteur, ou en deçà, de leur valeur actuelle.

La logistique est épargnée

Les perturbations du marché et l’augmentation du coût de la vie n’ont également pas épargné la logistique. En effet, la perte de vitesse des prises à bail de la part des principaux locataires est un tournant, après plusieurs années de croissance continue. Toutefois, selon LaSalle, le secteur demeure assez robuste pour continuer sa progression dans les prochains mois. La plus demande de nouveaux espaces a été enregistrée par les bâtiments logistiques durant le premier semestre 222. Elle a notamment été portée par la croissance continue du e-commerce, la constitution de stocks stratégiques et la délocalisation de plusieurs sites de fabrication. Résultat : les taux de vacance sont aujourd’hui historiquement bas. Le groupe reste donc confiant et serein sur les perspectives à venir de croissance des loyers dans ce secteur en Europe.

Le secteur résidentiel sous la menace

Soutenue par le développement des mobilités et la pénurie structurelle en Europe, la croissance dans les grandes villes, une forte demande des ménages, le vieillissement de la population, la demande au niveau des secteurs résidentiels reste solide. Pourtant, en raison de l’augmentation du coût de l’endettement, les acquéreurs potentiels pourraient décider de se tourner vers la location. Concernant les sous-secteurs plus spécifiques, comme les logements séniors ou étudiants, les investisseurs vont devoir se positionner par anticipation afin de pouvoir profiter de prix attractifs.

Trouver des rendements à valeur ajoutée

Devant l’évolution rapide du paysage européen, il faut également intégrer les niveaux de rendement des prix des immeubles et le potentiel de croissance des revenus, ce qui va permettre de pouvoir évaluer les perspectives de différents secteurs. A lire le rapport de LaSalle, les estimations des secteurs à faible rendement, qui disposent d’excellents fondamentaux (bureaux bas carbone de premier ordre, logistique, immobilier résidentiel non réglementé), vont pouvoir se reposer sur le potentiel de croissance des loyers et de l’évolution des taux de rendement. Dans les secteurs à faible rendement, au sein desquels l’inflation ne peut pas être compensée par la croissance des loyers, la prudence est de rigueur jusqu’à la stabilisation des marchés.

Les préoccupations récentes concernant la croissance économique rabattent les cartes et remettent en cause la réalité selon laquelle les secteurs à rendement plus élevé et les actifs en difficulté sont à première vue ceux qui présentent le plus de leviers de création de valeur. En effet, la tension inflationniste sur les revenus réels menace la reprise du commerce qui s’est amorcée. Et la hausse des coûts de construction est subie par la tension inflationniste sur les revenus réels. Parallèlement, les secteurs, qui présentent des rendements relativement élevés et un potentiel de croissance des loyers solide, restent attractifs. Ce sont souvent les autres secteurs résidentiels, comme les résidences étudiantes ou senior.

L’immobilier reste une valeur sûre