La grande braderie des passoires thermiques : mythe ou réalité ? LYCAON IMMO analyse les chiffres dans 12 villes

«À Paris, les passoires thermiques représentent près de 40% du parc immobilier, un record en France. Néanmoins, leur part dans les biens mis à la vente est moindre : environ 30%. Cela s'explique par la combinaison de deux facteurs : l'importante décote des prix subie par celles-ci (-10% par rapport à un bien équivalent) couplée aux prix élevés du m² dans de nombreux arrondissements. Ainsi, il devient plus intéressant pour les propriétaires d'effectuer des travaux et de se tourner vers le marché locatif plutôt que de consentir à un vente bradée synonyme d'un manque à gagner d'en moyenne 50 000 euros. Dans la capitale, une part importante de ces passoires devrait, sur le moyen terme, être transformée en biens plus efficients, contrairement à d'autres villes où l'incitation est moindre en raison d'un prix au m² encore trop faible pour justifier des travaux pouvant rapidement représenter des dizaines de milliers d'euros. » - Stéphane Daumillare, cofondateur de Lycaon Immo.

Bordeaux, Montpellier, Avignon, Lille et Strasbourg : les passoires surreprésentées à la vente

A Montpellier, dont le parc recense 9% de biens classés F ou G, la ville dévoile un marché de la transaction qui comptabilise 16% de passoires : c'est la championne de la braderie !

Cette arrivée massive de logements thermiquement déficients peut s'expliquer par la décote des prix de ventes de ces logements, qui atteint 12,5%, soit la plus forte parmi les villes considérées.

C'est également la ville, avec Avignon, où le prix moyen des biens en vente est le plus faible, à 186 000€ soit un logement de moins de 40m², donc certainement pour majeure partie des biens locatifs.

Enfin, Montpellier, comme Bordeaux et Lille, sont soumises à l'encadrement des loyers : réaliser des travaux est donc probablement moins rentable que dans d'autres villes.

La surpondération des logements F et G est également notable à Strasbourg (17% en vente contre 11% dans le parc), avec des biens qui décotent de 8,5% mais où les prix de vente du marché se maintiennent encore bien (+3% en un an au 1er octobre)*.

A Lille, Bordeaux et Avignon, le phénomène est présent mais moins marqué avec respectivement +3%, +2% et +3% de passoires en vente au regard de leur proportion dans le parc, avec des décotes comprises entre -5% et -6%.

Paris, Marseille, Lyon et Aix-en-Provence : le bon DPE comme argument de vente ?

A Paris, la surpondération de biens classés A, B et C est notable 7% en vente contre 3% dans le parc alors même que la part des passoires thermiques en vente est inférieure de 10% à celle du parc parisien (29% contre 39%).

Dans la capitale, les vendeurs semblent donc miser sur la performance comme argument, et les propriétaires de passoires préférer les travaux à la vente, d'autant plus qu'ici, les logements peu performants décotent de 10%!

En Province, 3 villes affichent une très nette surreprésentation des biens classés A, B et C sur le marché de la transaction. Il s'agit de Lyon (35% de logements performants en vente sur le marché contre 19% dans le parc), Marseille (42% contre 27%), et Aix-en-Provence, qui détient le record du marché immobilier performant avec 51% de biens en vente classés A, B ou C, contre 25% du parc.