Restaurant en copropriété : la Cour de cassation rappelle les juges à l'ordre

Article 1253 du Code civil : une protection sans faute à prouver

Depuis le 17 avril 2024, la loi n° 2024-346 inscrit dans le Code civil un principe clair : tout trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage engage la responsabilité de plein droit de son auteur. Cinq catégories de personnes sont visées : propriétaire, locataire, occupant sans titre, bénéficiaire d'un titre d'occupation et maître d'ouvrage. La victime doit seulement établir un rapport de voisinage, l'anormalité du trouble et son lien de causalité avec le préjudice subi.

Des juges passés à côté de l'essentiel

À Aix-en-Provence, des époux copropriétaires assignent le restaurant du rez-de-chaussée pour nuisances sonores et olfactives nocturnes. La cour d'appel les déboute, ayant analysé la seule logistique de l'établissement - livraisons, poubelles, stockage - sans jamais examiner les nuisances elles-mêmes. La Cour de cassation censure : le juge doit apprécier in concreto la nature, l'intensité et la durée des troubles invoqués.

Agir vite, prouver mieux

Face à un voisin commercial bruyant ou malodorant, le dossier est décisif. Constat d'huissier, mesures acoustiques, témoignages écrits de résidents : ces preuves doivent s'accumuler dès les premiers incidents. En cas d'urgence, une action en référé peut ordonner la fermeture provisoire ou des travaux d'isolation phonique. Si le syndicat demeure passif, sa responsabilité peut également être engagée. La voie amiable - mise en demeure, conciliateur de justice - précède toujours le contentieux.

En copropriété, tolérer sans agir, c'est risquer que le juge considère le trouble comme accepté.