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Construction hors site : un pari rentable pour l'immobilier ?

Crise du logement, normes environnementales, flambée des coûts : face à ces pressions, la construction hors site s'impose comme une alternative sérieuse. Son principe : fabriquer en atelier tout ou partie du bâtiment (façades, murs, dalles, modules entiers), puis l'assembler sur le chantier. Qualité industrielle, délais divisés par deux, déchets réduits, finitions mieux contrôlées : les atouts séduisent et le marché progresse. Mais est-ce un pari rentable pour l'immobilier ? Éléments de réponse.

Hors site : un investissement de départ qui se prépare

Dans l'équation de la rentabilité, le hors site pèse d'abord par son coût initial, supérieur à celui de la construction traditionnelle. La préfabrication en usine suppose en effet d'investir dans des infrastructures, des technologies de fabrication avancées, ainsi que dans la formation et la certification des équipes. S'y ajoute un second paramètre : la maîtrise de compétences spécifiques, de la modélisation numérique (BIM) à la gestion de la préfabrication, en passant par l'assemblage modulaire. Or la main-d'oeuvre qualifiée reste aujourd'hui limitée, ce qui conditionne le rythme de déploiement de ces pratiques dans le BTP.

Pour Karine JULIEN-ELKAÏM, présidente du comité exécutif du groupe Polylogis, la rentabilité se joue dès l'amont. Invitée sur le plateau de BFM Business, elle rappelle que « la conception hors site se travaille dès le début de l'opération ». Son groupe a formé et certifié ses collaborateurs avec le Campus Hors site, puis les a dotés d'outils dédiés, à commencer par un simulateur financier : « Derrière le hors site, il y a une histoire de coûts », souligne-t-elle.

Hors site : le temps gagné, premier levier de rentabilité

Le hors site joue d'abord la carte du temps : par rapport à la construction traditionnelle, il permet de raccourcir les délais de chantier jusqu'à 60 %, selon Construction Durable. Un gain qui pèse directement sur la rentabilité, car un chantier plus court réduit les frais de financement et accélère la livraison. Promoteurs et investisseurs peuvent ainsi mettre leur actif en exploitation plus tôt. Dans le tertiaire, le gain est immédiat : bureaux, logements ou équipements publics sont mis en location plus vite. Moins de main-d'oeuvre mobilisée sur site contribue également à mieux maîtriser les coûts.

Reste la question du prix de revient. Pour Karine JULIEN-ELKAÏM, la comparaison ne se limite pas à la facture de construction : « Si on compare les coûts purs de construction, on peut être au-dessus ou en dessous. » Mais en élargissant l'analyse, le hors site « n'est pas forcément plus cher » que la construction classique. La qualité joue aussi en sa faveur : le contrôle réalisé en usine limite les malfaçons et les reprises, tandis que des bâtiments mieux isolés réduisent les charges énergétiques et facilitent le respect de la RE2020 et des futures normes européennes.

Hors site : maintenance simplifiée, budgets maîtrisés et aides à la clé

La rentabilité du hors site se prolonge bien après la livraison. Les modules étant standardisés, leur entretien s'en trouve facilité. Cette standardisation, associée à la maîtrise des coûts de production, offre aussi une meilleure visibilité budgétaire et limite les dépassements, fréquents sur les projets classiques. Karine JULIEN-ELKAÏM précise que son groupe a structuré sa démarche en conséquence : formation, outils de conception et de simulation, et même un observatoire des coûts. L'analyse ne s'arrête pas à la construction : « On regarde aussi tout ce qui est réserves et garantie derrière. »

Reste à compenser le surcoût initial lié à l'industrialisation du processus. Là, plusieurs dispositifs de financement entrent en jeu. MaPrimeRénov' et les aides de l'ANAH soutiennent les projets de rénovation énergétique intégrant des modules préfabriqués. Les plans verts et incitations fiscales, notamment via la Banque des Territoires, ciblent les opérations à faible empreinte carbone. S'y ajoutent crédits d'impôt et TVA réduite pour les bâtiments à haute performance énergétique recourant à des matériaux biosourcés et à la préfabrication.

La construction hors site permet de réduire les délais et de mieux maîtriser certains coûts, sans garantir une rentabilité supérieure. Son intérêt économique dépend de l'équilibre entre investissement initial, gains opérationnels et coûts d'exploitation. L'enjeu : mesurer la rentabilité du hors site au cas par cas.

Photo | Canva pro

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