Immobilier de bureau : les freins qui retardent la reconversion en logements

Malgré un nombre record de bureaux vides en Île-de-France plus de 6 millions de mètres carrés et un manque de logements qui s'annonce criant d'ici 2050, transformer ces espaces en appartements reste un véritable parcours du combattant. La nouvelle étude de l'acteur mondial des services dédiés à l'immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield, détaille, à travers le témoignage de neuf experts, les difficultés de ces opérations atypiques et partage les clés de leur réussite.

Même si près de 14 000 logements ont été créés, à partir de la transformation de bureaux ces dix dernières années, et que 11 000 de plus sont en cours de construction, ces volumes restent faibles. En réalité, cette proportion est infime par rapport à l'immense besoin de nouveaux logements. Ces reconversions contribuent aux 4 millions de résidences principales qui devraient manquer d'ici 2050.

Des opérations complexes

L'analyse de neuf experts, qui ont piloté la transformation de bureaux en logements, est sans appel : ce parcours est long et risqué. Surtout, ils estiment qu'il n'y a aucune garantie de succès.

Il est aussi nécessaire de trouver des financements qui sortent des circuits traditionnels. Surtout, il est essentiel de développer une expertise bien particulière, car le modèle économique, la gestion et les compétences des équipes n'ont tout simplement rien à voir avec les critères du monde de la construction.

Identifier une nouvelle méthode

En revanche, dans ce parcours marqué de difficultés, les entretiens et les échanges ont permis de cibler la marche à suivre. L'identification d'un chemin critique permet non seulement de minimiser les risques encourus habituellement lors de la conduite de ce type d'opérations ou, au minimum de les anticiper.

Le succès d'un tel projet relève d'abord du secteur géographique dans lequel il s'inscrit. Par exemple, les opérations engagées dans des quartiers résidentiels ou en phase de transition profitent d'une meilleure acceptabilité et d'un ancrage urbain plus naturel. Le potentiel du marché est un autre critère essentiel. Pour les secteurs de services en difficulté, cette transformation peut être un véritable levier de relance, à condition qu'elle soit soutenue par une volonté politique claire.

Afin qu'un projet de reconversion soit couronné de succès, il est primordial, aussi, de faire évoluer sa manière de communiquer. D'ailleurs, tous les professionnels, rencontrés lors de l'enquête, sont unanimes : la discussion avec les collectivités doit avoir lieu en premier, bien avant de commencer à réfléchir ou à chercher un terrain. Ces échanges permettent d'anticiper les potentiels points de blocage. Cela peut concerner le zonage, des équipements ou l'adhésion locale au projet. L'analyse de ces informations permet ensuite de construire une proposition qui a du sens pour le territoire et, au final, de gagner un temps précieux et d'éviter les allers-retours ou un refus au moment de l'examen du dossier.