L'Immobilier d'entreprise en France

Avant 2020, le marché français de l'immobilier d'entreprise restait sur six années de hausse continue, qui avait culminé en 2019 avec un volume d'investissement proche de 40 milliards d'euros. L'épidémie de Covid-19 a cassé cette dynamique, sans pour autant bloquer l'activité. « Avec 24,9 milliards en 2020, les sommes engagées dans l'Hexagone ont chuté de 34 % par rapport à la performance record de 2019, mais sont tout de même légèrement supérieures de 7 % à la moyenne décennale » annonce Matthieu Garreaud, Co-Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

Alors qu'en 2019, les bureaux avaient pulvérisé leur record avec 26,2 milliards d'euros investis en France, en 2020, les volumes ont chuté de 35 % : 17,3 milliards d'euros ont été investis sur cette typologie d'actifs, soit 69 % de l'ensemble du marché hexagonal (70 % un an auparavant).

Du côté du marché des locaux industriels, les volumes investis ont diminué en 2020. Avec près de 3,5 milliards, la chute est de 35 % sur un an mais doit être relativisée par le niveau record enregistré en 2019 (5,4 milliards), qui avait notamment profité d'une cession exceptionnelle : la vente à ARGAN du portefeuille CARREFOUR pour près de 900 millions d'euros.

Les volumes investis sur le marché français des commerces ont quant à eux totalisé près de 4,2 milliards d'euros en 2020, soit une baisse de 31 % sur un an et de 15 % par rapport à la moyenne décennale. Lié à la nette diminution du nombre total de transactions, ce recul a été compensé par la réalisation de 8 opérations supérieures à 100 millions d'euros.

Mais qu'attendre en 2021 ? « Le scénario le plus probable est celui d'une lente convalescence, car la situation sanitaire ne reviendra pas à la normale avant le 2nd semestre 2021 voire 2022, retardant la reprise de l'économie et des marchés locatifs. Les investisseurs resteront donc très sélectifs, privilégiant les secteurs géographiques les plus établis et les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, ce qui maintiendra la pression sur les taux de rendement prime. Ils cibleront également les biens résistant à la crise sanitaire, comme la logistique ou le résidentiel, accélérant ainsi les stratégies de diversification mises en œuvre depuis quelques années » prévoit Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France

« Après le recul de 9 % sur un an enregistré en 2019, les volumes placés ont fondu de 42 % en 2020 avec à peine 1,38 million de m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France. Egalement en baisse de 21 % par rapport au précédent point bas de 2013 et de 40 % par rapport à la moyenne décennale, ce résultat est le pire des 20 dernières années » annonce Renaud Boëssé, Directeur Bureaux Paris chez Knight Frank France.

Si le recul a concerné la totalité des segments de marché, les petites surfaces (moins de 1 000 m²) ont mieux résisté en 2020 avec une baisse de 27 % sur un an contre - 42 % pour les surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²). La chute est encore plus marquée pour les grandes surfaces, tant en nombre, avec 21 transactions supérieures à 5 000 m² (contre 72 en 2019), qu'en volume avec 404 000 m² placés en 2020 contre 887 000 m² en 2019 et près d'un million de m² en 2018 !

Mettant un terme à cinq années d'expansion continue, la crise sanitaire a plus particulièrement réduit la demande de grandes surfaces des opérateurs de coworking.

Les effets de la crise sanitaire sur la demande immobilière ont aussi été amortis par la grande diversité des profils d'utilisateurs parisiens, et par la résistance d'entreprises de secteurs à forte valeur ajoutée qui, pour leurs bureaux, privilégient traditionnellement le quartier central des affaires.

Hors de Paris, La Défense se distingue avec des volumes placés en hausse de 33 % sur un an.

Si le déclenchement de la crise sanitaire a quasiment paralysé le marché des grandes surfaces en 2020, les entreprises devraient progressivement mettre en œuvre leur nouvelle stratégie immobilière intégrant l'impact de la crise sanitaire.

Alors que l'activité locative ne reprendra que très progressivement et que les libérations pourraient s'accélérer, la hausse de l'offre s'annonce d'autant plus durable qu'un pic de livraisons est attendu entre 2021 et 2023.

Cela dit, les derniers mois ont déjà permis de constater un recul des mises en chantier et des dépôts de permis de construire, ainsi qu'un redimensionnement à la baisse de certains projets de développement.

Mais, le ralentissement des développements de bureaux ne sera pas la seule conséquence durable de l'épidémie de Covid-19. En accélérant l'adoption du télétravail, la crise sanitaire devrait en effet conduire de nombreuses entreprises à repenser leur stratégie et la gestion de leurs ressources humaines, et à rechercher plus de flexibilité pour réduire leurs coûts tout en répondant aux nouvelles aspirations des salariés. « Ces bouleversements n'annoncent pas la mort du bureau mais un rééquilibrage mesuré de la géographie tertiaire de l'Ile-de-France et une amélioration de la qualité des espaces de travail au service du bien-être des salariés et de leur productivité. De la même manière que le e-commerce a replacé le magasin au cœur de la relation client, offrant une expérience d'achat suffisamment forte pour inciter à ne pas uniquement consommer en ligne, la révolution numérique devrait ainsi accentuer la valeur du bureau comme lieu privilégié de l'expérience collaborateur, donnant plus de sens au travail par une meilleure articulation entre l'humain et le digital » conclut Renaud Boëssé.

A ce stade, la situation épidémique et l'état des prévisions économiques ne permettent pas d'envisager un redressement rapide et général de l'activité des commerces. « L'incertitude reste élevée mais les raisons d'espérer existent, d'autant que chacune des deux périodes de confinement s'est accompagnée d'un retour important en magasin, soulignant la propension des Français à consommer ainsi que leur attachement au commerce physique » affirme Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France.

L'absence des touristes non européens depuis le déclenchement de la crise sanitaire, qui sont habituellement les plus dépensiers, a représenté un manque à gagner particulièrement important pour le secteur du luxe, qui devra encore se passer d'une bonne partie de cette manne en 2021. Cela dit, l'évolution du nombre d'ouvertures de boutiques de luxe ne traduit pas réellement la force du coup porté par l'épidémie. « En 2020, 29 boutiques de luxe ont ouvert à Paris contre 34 en 2019. Malgré le choc de la crise sanitaire, la baisse est restée modérée grâce à la finalisation de projets initiés bien avant le déclenchement de l'épidémie. Par ailleurs, les ouvertures réalisées à la fin de 2020 et la trentaine de projets en cours indiquent que les acteurs du luxe parviennent à se projeter dans l'après-Covid et demeurent relativement confiants quant à l'attractivité du marché parisien sur le long terme » explique Antoine Salmon, Directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France. « Après avoir atteint un pic d'ouvertures en 2019, la rue Saint-Honoré est restée la cible principale des enseignes de luxe en 2020 avec 7 ouvertures contre 11 l'année précédente et plusieurs arrivées de poids comme celles de Dior, Versace ou Burberry dans le même périmètre restreint » détaille Antoine Salmon.

L'épidémie de Covid-19 a également eu pour effet de ralentir le flux des arrivées d'enseignes étrangères. « La crise sanitaire a freiné l'expansion internationale des enseignes. En France, ceci s'est traduit par une nette diminution du nombre de nouveaux entrants : seules 30 enseignes étrangères y ont ouvert un premier magasin en 2020 après 55 en 2019. Paris étant la principale porte d'entrée du territoire, la chute y a été plus forte que dans le reste de l'Hexagone : seuls 14 nouveaux entrants y ont été recensés contre 37 en 2019 » poursuit Antoine Salmon.

On remarque également qu'aucun segment de marché n'est épargné par les fermetures, ce qui témoigne de la sévérité du choc lié à la crise sanitaire. Néanmoins, la plupart des enseignes et une majorité de magasins ont pour l'instant été repris.

Le contexte est moins favorable à la commercialisation de nouvelles surfaces commerciales et au développement de nouveaux projets. D'ailleurs, les ouvertures de nouveaux m² de commerces ont très nettement diminué en 2020 : tous formats confondus (centres commerciaux, retail parks, polarités de centre-ville, centres de marques, etc.), un peu plus de 420 000 m² ont été inaugurés l'an passé en France métropolitaine, soit une forte chute de 42 % par rapport à 2019.

La baisse des créations de nouveaux projets devrait profiter aux actifs existants qui, depuis plusieurs années, pouvaient à la fois souffrir des arbitrages des consommateurs et du développement soutenu de nouveaux m² de commerces.