LA SCPI, L'ALTERNATIVE GAGNANTE

En 2015, les épargnants se sont rués vers les SCPI. Résultat : une collecte nette de près de 4 milliards d'euros (soit une augmentation de 30% par rapport à l'année précédente) et un rendement annuel supérieur à 5%. Des chiffres étourdissants qui ont de quoi faire pâlir de nombreux placements. « Nous constatons que les investisseurs sont exténués par les problèmes de locataire, les faux frais des immeubles et donc le rendement final de leurs investissements. Compte tenu de la baisse progressive des rendements des fonds euros en assurance vie, la SCPI est une alternative crédible en terme de rendement par rapport aux risques pris », analyse Julien Vrignaud, Expert en Gestion de Patrimoine et Directeur Associé chez Euodia Finance.

Véritable couteau suisse, l'acquisition de parts dans une SCPI est rendue possible par diverses méthodes ce qui a pour conséquence d'attirer des investisseurs aux profils variés. « La SCPI peut s'acheter de quatre manières différentes. A crédit pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un capital ou des rentes à terme. En cash pour les particuliers, peu imposés, désirant des compléments de retraite réguliers et sans contrainte de gestion. En assurance vie pour ceux qui tentent de trouver une alternative aux fonds euros. Et enfin en démembrement, soit en usufruit pour la trésorerie des sociétés, soit en nue-propriété pour les particuliers voulant bénéficier d'une décote sur le prix de la part et qui acceptent de se priver de loyers pendant quelques années », poursuit Julien Vrignaud. Aujourd'hui, on distingue trois grands types de SCPI. Tout d'abord, celles de rendement qui investissent en grande majorité dans l'immobilier d'entreprise et distribuent régulièrement des revenus aux associés. Puis les SCPI de valorisation qui contrairement aux premières ne versent pas de dividendes, mais permettent de bénéficier à terme de la revalorisation des parts. Enfin, les SCPI fiscales (SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI déficit foncier) qui offrent des avantages fiscaux en fonction des régimes de défiscalisation en vigueur. Mais avant de se lancer dans l'aventure, il est préférable de se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine et d'adapter la SCPI à son profil, sa fiscalité et ses objectifs. « Nous conseillons aux clients de diversifier leur portefeuille et d'investir dans plusieurs SCPI en fonction de la nature des immeubles (commerces, bureaux, locaux d'activités) et des zones géographiques. A titre d'exemple, certaines SCPI investissent en Europe et permettent d'accéder à des marchés immobiliers auxquels on n'aurait pas eu accès en direct », indique Julien Vrignaud.

Les dangers d'un tel investissement sont les mêmes qu'en immobilier. Le premier lié à la trésorerie est fortement réduit en raison de la mutualisation des risques grâce à un parc immobilier conséquent (entre 50 millions et 2 milliards d'euros selon les SCPI). Le second concerne l'éventuelle moins-value à la revente ou de liquidité. « Le prix des parts dépend de l'évaluation des immeubles réalisée chaque année par des experts indépendants. Tant que le rendement moyen des SCPI est au-dessus des produits dits 'sans risque', le risque est faible », précise Julien Vrignaud. Autre élément à ne surtout pas négliger avant d'opter pour la pierre-papier, les relations entre les différents associés et le gérant. « Il est pertinent de lire les rapports annuels avant d'investir et regarder si la société de gestion est toujours compétente pour défendre au mieux les intérêts des investisseurs », poursuit Julien Vrignaud. Ces placements ont-ils de beaux jours devant eux ? A en croire les chiffres croissants de ces dernières années, il y a fort à parier. « Les SCPI ont tendance depuis 2008 à être très prudente sur les revalorisations de prix de part et maintenir un rendement attractif pour les investisseurs, elles ont déjà anticipé une stabilisation du marché immobilier », conclut l'expert.