Immobilier en Europe : la balle désormais dans le camp des acheteurs

Grâce à une présence dans près de 18 pays européens, ERA Immobilier a pu mener une enquête de conjoncture en sondant ses réseaux d’agents en Europe. Cette étude porte sur l’état du marché immobilier dans leur pays : de quelle manière évolue le nombre de transactions conclues ? Quels sont les prix ? Comment les taux d’intérêt évoluent ? Quelles sont les conditions d’accès au crédit ? Et enfin, quel est le moral des agents immobiliers et quels sentiments les animent pour les mois à venir ?

De Turquie à la Suède, 18 pays ont été interrogés. Au total, le réseau ERA immobilier a sondé 1 150 agences. Cette palette est suffisamment conséquente pour déceler et dégager quelques tendances de fond à l’œuvre sur les marchés européens de l’immobilier particulier.

Tassement des courbes

Les premières analyses laissent s'imposer une première constatation, très largement partagée : dans la zone Euro, tous les marchés deviennent des marchés d’acheteurs, après avoir été, durant de longues années, des marchés vendeurs. Après des années marquées par une hausse ininterrompue des prix de l’immobilier, les observateurs et agents voient désormais apparaître un tassement des courbes.

L’Europe du Sud fait exception

En Albanie, Turquie, Malte, et Bulgarie, soit dans les pays d’Europe du Sud, les tendances, qui se dégageaient ces dernières années, sont toujours d’actualité : des marchés tendus, avec des prix en hausse, où la construction de nouveaux logements connaît des difficultés pour répondre à la demande. Pour la plupart de ces pays, l’accessibilité reste un problème dans ce contexte.

Ce ralentissement des prix est espéré dans le reste de l’Europe, endroit où la surchauffe a rendu l’immobilier largement inaccessible. Un pays comme le Portugal a particulièrement été marqué, à l’image de sa capitale, Lisbonne, où les niveaux de prix s’élèvent à plus de 300% de la moyenne nationale. Parallèlement, c’est à Prague et à Amsterdam que s’est observée la plus importante variation annuelle des prix des logements. Elle avoisine les 20%.

Durcissement de l’accès au crédit

La bascule vendeurs / acheteurs a déjà eu lieu au sein du continent européen, dans des pays comme la Suède, l’Autriche et l’Allemagne. Ce changement est également attendu pour 2023 en Espagne et aux Pays-Bas. En revanche, des pays, comme la Belgique, restent stables même s’ils rassemblent les conditions pour un resserrement du marché, avec plus de biens en vente, et des acheteurs remis en position de force.

La hausse des taux d’intérêt, indexée sur l’Euribor (passés de -0,6% à 2,68% sur un an) se répercute sans surprise dans toutes les économies des pays européens. Aujourd’hui, sauf au Portugal où il est encore à 1,47%, le taux moyen d’intérêt à 20 ans s’établit à 3% dans la plupart des pays, là où il était de l’ordre de 1,5% en 2021, comme par exemple en Belgique.

Par ailleurs, les conditions d’accès au crédit immobilier sont plus difficiles dans plusieurs pays, avec des apports plus importants et des durées de crédits plus courtes. Par exemples, au Portugal, les personnes de plus de 30 ans n’ont désormais plus accès aux prêts sur 40 ans.

Des transactions plus longues

Au sein des pays de la zone Euro, la prudence est de mise, et beaucoup s’attendent à des transactions beaucoup plus longues et des négociations plus équilibrées entre acheteurs et vendeurs. Ces conditions de marché, un peu plus dures, permettront aux agents d’accompagner au mieux leurs clients.