Meilleursagents : quel impact la vue sur la tour Eiffel a-t-elle sur les prix de l'immobilier ?

Souvenons-nous qu'il y a dix ans, les seules informations sur les prix qui étaient accessibles librement, étaient diffusées par les notaires. À Paris par exemple, les prix étaient définis par arrondissement alors même que l'hétérogénéité du marché nous enseigne que c'était trop peu pour pouvoir prendre une décision immobilière éclairée. Depuis sa création, MeilleursAgents a justement oeuvré pour aider les particuliers à vendre ou acheter leur bien immobilier au bon prix avec l'aide des meilleurs outils d'estimation. Pour cela, nous avons massivement investi en R&D en créant un pôle data science de premier plan. Toute la force de cette équipe de 20 personnes résulte dans l'association de compétences multiples : des mathématiciens et économètres, spécialistes de la modélisation du marché de l'immobilier travaillent main dans la main avec des ingénieurs data spécialistes de l'extraction et du traitement de l'information, de l'architecture système, du traitement du signal, de la géomatique et du machine learning. Cette équipe - dont les compétences en data science sont inégalées en Europe avec de nombreuses interactions avec le monde académique - illustre parfaitement la pluridisciplinarité qui existe chez MeilleursAgents.

Tout à fait, notre équipe de data scientists a développé des algorithmes basés sur du machine learning : la mise à jour mensuelle de datas permet à notre modèle d'estimation de s'améliorer de façon continue, et de développer des prix de plus en plus précis. Avec 10 ans de datas et de modélisation macro-économique, nous avons aujourd'hui beaucoup d'avance sur le marché : nous avons l'outil d'estimation le plus fiable, et nous innovons en permanence pour rendre le marché de l'immobilier plus transparent. Il suffit de regarder nos réalisations de l'année 2018. La dernière en date, en décembre dernier, nous avons amélioré notre outil d'estimation sur le segment des maisons - actifs plus complexes à estimer que des appartements car plus hétérogènes - et sommes parvenus à réduire la marge d'erreur des estimations de 20 %. Toutes ces innovations nous ont permis de devenir le site ayant la plus forte audience qualifiée de particuliers vendeurs. Aujourd'hui, nous avons 81% de part d'audience parmi les sites offrant des estimations en ligne et 1 vendeur sur 2 commence son projet chez MeilleursAgents. Ainsi, nous pouvons remplir notre mission : rendre nos agences partenaires visibles sur notre site, et recommander les agences les plus pertinentes pour le projet des particuliers vendeurs.

Nous avons modélisé Paris en 3D afin de déterminer si l'immeuble dispose d'une vue dégagée sur la tour Eiffel, et à partir de quel étage. Environ 10 % des logements parisiens disposent en effet d'une vue sur ce monument... Mais la situation diffère entre un appartement du 16e avec une vue dégagée et un appartement dans le 19e avec une vue partielle, entre une vue sur l'ensemble de l'édifice depuis le salon ou une vue sur le dernier étage depuis la salle de bains. Comme aucune base de données immobilières ne recense la qualification de la vue des logements, nous devions créer cette donnée pour en quantifier l'effet sur les prix des logements. Nous avons donc projeté sept vecteurs entre chaque bâtiment parisien et différents points de la tour Eiffel et regardé combien d'entre eux n'étaient pas interceptés par d'autres bâtiments.

Après ce travail de modélisation, nous avons développé des modèles statistiques spécifiques permettant d'isoler l'effet de la vue sur la tour Eiffel sur le prix d'un logement en s'appuyant sur les données de transactions immobilières remontées par nos agences immobilières partenaires. L'effet se mesure à 2 % sur l'ensemble de la capitale. Il est le plus fort dans le 1er arrondissement avec un impact de 9% et décroit à mesure que l'on s'éloigne de l'édifice.