A Paris, les primo-accédants renoncent à 38% de surface au moment d’acheter

Louer son logement ou acheter et devenir propriétaire ? Pour tous les Français, cette question se pose à un moment donné lorsqu’il faut trouver un logement, notamment à Paris et dans sa proche couronne. La startup Virgil vient de publier la deuxième édition de son indice afin de comprendre et mesurer les répercussions des évolutions du marché immobilier résidentiel sur le long et court terme pour les primo-accédants. Pour rappel, Virgil accompagne les jeunes primo-accédants à devenir propriétaire. Virgil propose un apport financier qui peut aller jusqu'à 100 000 euros ainsi qu'un accompagnement, de la définition du projet à la remise des clés. La contrepartie ? Virgil achète 15% de l'appartement en échange d'un investissement de 10% du prix. La start-up se rémunère au moment de la revente du logement, ou au maximum 10 ans après l'achat.

Pour réaliser son étude, Virgil a utilisé les prix de location au m² de la base SeLoger et les prix au m² à l’achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris sur la base d’un salaire à 40 000 euros brut annuel. La hausse du loyer estimée à 3,5% et le taux d’intérêt moyen de 3,04% sur les prêts immobiliers à 25 ans ont aussi été pris en compte.

Pour les primo-accédants, devenir propriétaire est la meilleure solution pour se créer une indépendance financière sur le long terme, même si la période actuelle est dominée par l’inflation. En effet, même si l’accès au crédit est de plus en plus compliqué aujourd’hui, devenir propriétaire, c’est l’assurance de se créer un patrimoine pour le futur, à l’inverse d’un loyer qui est une dépense sèche et ne permet pas de capitaliser.

A l’occasion de leurs recherches d’appartements, les primo-accédants ont pour habitude de se projeter dans une surface qu’ils louent et dans laquelle ils vivent déjà. La preuve : la superficie au mètre carré est l’un des premiers critères d’achat pour les primo-accédants. Pour autant, en raison de l’inflation et de la crise économique du moment, la différence entre les prix d’achat et à la location à Paris n’est pas une réalité mais plutôt un fantasme. Et ce, malgré une légère baisse des prix à l’achat observé en région parisienne. Aujourd’hui, le constat est implacable : à Paris, il n’est plus possible de devenir propriétaire sans revoir à la baisse son désir de mètres carrés conséquents par rapport à la location. Cela équivaut, souvent, à une pièce en moins.

Cap à l’Est Parisien

Quel est alors le comportement à adopter quand il est nécessaire de revoir ses besoins en superficie à la baisse ? Faut-il rogner sur la superficie du bien et privilégier le prestige du quartier ? Ou bien s’éloigner un peu de Paris, tout en restant proche, et obtenir une surface à peu près équivalente ? En 2022, l’indice Virgil indique clairement que l’écart de superficie impactait le centre de Paris et favorisait l’Est parisien. Cette tendance devrait logiquement se confirmer au cours de l’année 2023, avec néanmoins de forts contrastes qui pourraient s’observer au sein même de l’Est parisien.

Favorisés par les primo-accédants durant de nombreuses années, les villes de Montreuil (-33%), Charenton-Le-Pont (-36%) ou Vincennes (-40%) sont devenues moins favorables aux acheteurs. A l’inverse, Bagnolet (-14%), Aubervilliers (-13%), Ivry-sur-Seine (-19%) et Saint-Denis (-15%) peuvent devenir des territoires clés au cours des prochaines années, notamment en raison de l’implantation de nouvelles installations sportives liées aux Jeux Olympiques de Paris en 2024.