Ce que rapportent les placements immobiliers depuis 40 ans

L'Institut de l'Epargne Immobilière et Financière (IEIF) vient de dresser, à travers une étude, le bilan des 40 dernières années en termes de placements immobiliers. Pour rappel, ces quatre dernières décennies ont été marquées par quatre crises économiques majeures : le krach obligataire et boursier d'octobre 1987, l'éclatement de la bulle internet au début des années 2000, la crise des subprimes en 2008 entraînant la crise financière globale, et le choc brutal sur l'économie mondiale à partir de 2020 avec l'irruption de la crise sanitaire. Avec les caractéristiques de placement à fin 2021, l'édition 2022 de cette étude couvre la période de rebond économique et tient compte des impacts majeurs laissés par la crise sanitaire et pandémique au sein de l'univers des placements au niveau de la hiérarchie des actifs.

Selon la Banque de France, le surplus d'épargne financière des ménages, constitué sur deux ans (entre le premier trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021) calculé comme la différence entre les flux d'épargne financière observés et les flux qu'on aurait obtenus en prolongeant la tendance pré-Covid, est estimé à 175 milliards d'euros, après 113 milliards à fin 2020. Le taux d'épargne des ménages en France, en moyenne sur l'année, s'établit à 19,5% en 2021 selon l'INSEE, après avoir atteint 21,4% en 2020. Cela indique un recul du taux d'épargne financière : il s'établit à 8,7% en 2020, après 12,2% en 2020.

Hausse des dépôts bancaires en 2021

Au cours de l'année 2021, l'épargne financière s'est essentiellement portée sur les dépôts bancaires qui ont augmenté de plus de 104 milliards d'euros : dépôts à vue et dépôts rémunérés dont les encours atteignent respectivement 672 milliards d'euros et 161 milliards d'euros à fin 2021. De son côté, l'assurance-vie est en hausse de 39 milliards d'euros et représente à présent un encours de 2 178 milliards d’euros.

La bourse, quant à elle, est en lien avec les performances de 2021 et continue d’attirer un nombre croissant d’investisseurs : 1,6 million de particuliers ont ainsi passé un ordre d’achat ou de vente en 2021. Ils étaient également 217 000 nouveaux entrants.

Les classements de performances selon les périodes

Entre 2016 et 2021, donc sur cinq ans : les performances des locaux Industriels (qui couvrent la logistique et les locaux d’activité) sont particulièrement hautes, grâce à la forte appréciation des valeurs vénales de la Logistique sur la période. Tandis que les Actions présentent un TRI (taux de rendement interne) 5 ans de plus de 10 %, l’immobilier coté, quant à lui, est en territoire négatif, en lien notamment avec le comportement en bourse des Foncières Commerces.

Entre 2011 et 2021, donc sur dix ans : les Actions sont les leaders du classement des performances avec un TRI 10 ans de 12,4 % devant l’immobilier direct où les locaux Industriels sont en seconde position avec un TRI 10 ans de 11,4 % suivis par les Bureaux (7,8 %) et les Commerces (7,2 %).

Entre 2006 et 2021, donc sur quinze ans : l’immobilier direct est très nettement en tête du classement des performances, avec des TRI 15 ans supérieurs à 8 %. Les Commerces devancent les autres classes d’actifs immobiliers avec un TRI 10 ans de 10,7 %. En revanche, l’immobilier coté présente des performances en retrait, loin derrière les autres placements immobiliers.

Entre 2001 et 2021, donc sur vingt ans : les Commerces dominent largement le classement avec un TRI 20 ans de 17,6 %, suivi par les Foncières (TRI 20 ans : 12,3 %). Les autres actifs immobiliers direct viennent ensuite : les locaux Industriels (TRI 20 ans : 10,4 %) puis les Bureaux (TRI 20 ans : 10,3 %) et le Logement (TRI 20 ans : 10,1 % pour le Logement France et 9,4 % pour le Logement à Paris).

Entre 1991 et 2021, donc sur trente ans. Sur longue durée, les Actions et l’Immobilier coté offrent des niveaux de performances comparables. Le Logement est particulièrement dynamique sur 30 ans et distance les autres classes d’actifs immobiliers. Les TRI des SCPI et des Bureaux sont très proches, en lien avec la forte exposition historique des SCPI aux Bureaux.

Entre 1981 et 2021, donc sur quarante ans. Les placements en bourse sont les plus performants : les Actions sont placées devant l’Immobilier coté de 2 points. Le Logement à Paris présente un TRI supérieur à 10 % sur 40 ans. L’immobilier non coté offre des performances supérieures à celles des obligations.

L’alliance rendement-risque toujours attractive

En raison de ces caractéristiques, l’immobilier prend place à mi-chemin entre les obligations d’une part et les actions d’autre part. Le secteur offre un couple rendement-risque attractif par rapport à ces 2 références. Les couples rendement-risque permettent de mettre en place les différents placements les uns par rapport aux autres en fonction des durées observées, en différenciant pour un niveau de risque comparable, les niveaux de performances obtenus des différents placements ou à niveau de performance comparable, les placements qui se révèlent plus risqués.

Le Logement et les Bureaux proposent des performances et des niveaux de volatilité sur cinq ans et sur dix ans. Sur dix ans, les Actions devancent les Foncières grâce à une performance très élevée et une volatilité nettement plus contenue. Sur quinze ans, les SCPI, les Bureaux et le Logement offrent des performances supérieures à celles des Actions. Les Commerces, comparés au Logement et aux Bureaux, se positionnent à des niveaux de volatilité proches mais proposent des performances plus faibles, que ce soit sur 5, 10 ou 15 ans. Sur trente ans, le Logement France présente une performance légèrement supérieure à celles des actifs côtés, mais avec deux fois moins de volatilité. Enfin, sur quarante ans, les Actions proposent des niveaux de performances et de volatilités plus élevés que ceux des autres actifs.

Un environnement économique mondial particulier