Crise du logement abordable : Terra Nova publie une étude et avance des pistes de solutions

Un marché du logement structurellement contraint

Dans une étude publiée le 22 janvier, le cercle de réflexion Terra Nova dresse le constat d'un marché du logement marqué par de fortes rigidités structurelles. La fiscalité favorise largement le statut de propriétaire, tandis que les droits des locataires en particulier dans le parc social sont fortement protégés. À ces éléments s'ajoute une opacité intrinsèque du marché : la faible comparabilité des biens et la lecture partielle des prix limitent la compréhension globale des dynamiques immobilières. Si une réglementation abondante cherche à corriger ces déséquilibres, elle tend parfois à les renforcer.

Ces dysfonctionnements ont des conséquences sociales durables. Une part significative des ménages peine à se loger dans des conditions conformes à ses besoins et à ses aspirations. L'étude souligne ainsi la progression du mal-logement et du nombre de personnes sans domicile, malgré les améliorations observées sur le long terme depuis plus d'un demi-siècle. Les jeunes adultes sont particulièrement exposés : la difficulté d'accéder à un logement autonome continue de s'accentuer.

Des conditions d'accès au logement en nette dégradation

Terra Nova met également en évidence une détérioration progressive des conditions d'accès au logement amorcée à la fin des années 1990. Cette évolution s'explique principalement par la forte hausse des prix immobiliers, alimentée par la baisse durable des taux d'intérêt et par une politique monétaire très expansionniste. Selon l'indice Notaires-Insee, le prix au mètre carré des logements anciens a ainsi été multiplié par trois entre 1996 et 2005. Cette inflation des prix a conduit les ménages accédants à s'endetter davantage, sur des durées de plus en plus longues.

Dans les zones de marché tendu, l'accession à la propriété devient difficilement envisageable sans un soutien financier familial conséquent, excluant de fait une large partie des jeunes ménages issus de milieux modestes. Dans les grandes métropoles et les zones touristiques, l'accession dans le neuf en périphérie reste l'une des rares options abordables, grâce à des coûts fonciers plus modérés.

Toutefois, cette solution se heurte à deux limites majeures : les objectifs de sobriété foncière, qui restreignent l'urbanisation des espaces non bâtis, et l'augmentation des coûts de mobilité liée à l'éloignement des centres urbains.

Les pistes de réforme avancées par Terra Nova

Pour répondre aux tensions persistantes du marché du logement, Terra Nova avance une série de propositions structurées autour de plusieurs axes stratégiques, visant à moderniser les outils existants et à adapter les politiques publiques aux évolutions économiques, sociales et environnementales.

Le think tank plaide d'abord pour une consolidation du modèle HLM et de la PEEC (Participation des employeurs à l'effort de construction, dite « 1 % logement »), assortie d'évolutions de fond. Il s'agirait notamment d'accroître l'offre de logements sociaux - en particulier les petites surfaces -, de repenser la politique des loyers, d'améliorer la répartition géographique des programmes et de diversifier les publics accueillis, tout en préservant l'objectif de mixité sociale.

Terra Nova appelle également à développer et diversifier l'offre locative, afin de mieux répondre à la pluralité des parcours résidentiels et aux besoins spécifiques des ménages.

Autre axe prioritaire souligné par Terra Nova : une refonte en profondeur des politiques d'adaptation du parc immobilier au changement climatique. Le think tank appelle notamment à remettre en cause les certificats d'économies d'énergie, qu'il considère à la fois peu efficaces dans leurs objectifs et générateurs de pressions inflationnistes sur les coûts.

Par ailleurs, Terra Nova invite à réexaminer la pertinence des dispositifs d'aide à l'accession à la propriété, en questionnant leur efficacité réelle et leur capacité à répondre aux contraintes actuelles du marché, en particulier pour les primo-accédants.

Enfin, sur le plan institutionnel, l'étude insiste sur la nécessité de stabiliser la relation entre l'État et les collectivités locales. Le renforcement du rôle des intercommunalités dans le pilotage des politiques de l'habitat est jugé essentiel pour mieux adapter les réponses aux réalités territoriales, tout en maintenant à l'État un rôle stratégique et de coordination à l'échelle nationale.

Plusieurs des pistes évoquées par Terra Nova trouvent déjà un écho dans l'action publique. Le statut du bailleur privé, destiné à relancer l'investissement locatif, figure parmi les mesures budgétaires récemment retenues.

Des ajustements attendus de la RE2020, via un arrêté et un décret en préparation, ainsi que la relance du logement engagée par le gouvernement, s'inscrivent également dans la réponse aux déséquilibres identifiés par le think tank. Reste à mesurer leur impact concret sur un marché durablement sous tension.