Immobilier : L'Europe, destination privilégiée des investisseurs transfrontaliers

Malgré une chute de 52% du volume de transactions dans le secteur du résidentiel au cours du second semestre 2023 sur une année glissante, les investissements transfrontaliers restent solides. En effet, pour les investisseurs institutionnels en quête d'une diversification de leur portefeuille et d'un revenu stable, ils permettent à ce segment de demeurer une classe d'actifs attrayante. Cette tendance est publiée par PATRIZIA dans son étude Residential Market Report 2023-2024.

En 2022, l'Europe est restée la première destination des flux de capitaux transfrontaliers vers les actifs résidentiels qui représentent environ 70% des transactions transfrontalières. L'étude apprend qu'environ 45% des capitaux proviennent d'investisseurs américains, tandis qu'un peu moins de 40% proviennent d'investisseurs européens et environ 15 % d'investisseurs de la région APAC. Les destinations préférées en Europe sont l'Allemagne, l'Espagne, le Royaume-Uni et les pays nordiques.

Le multifamily et le Build-to-Rent (BTR) restent majoritaires en Europe, et représentent plus de 60% des volumes totaux d'investissements institutionnels dans le secteur résidentiel. Toutefois, en raison de leur caractère contracyclique, les logements alternatifs, à l'image des logements pour étudiants, ont vu leur nombre augmenter grâce notamment à des transactions plus nombreuses durant les 12 derniers mois. « Malgré un contexte économique extrêmement difficile, le marché résidentiel européen continue d'offrir une large gamme de produits extrêmement intéressants pour les investisseurs en quête de diversification et de flux de revenus stables avec un certain degré de protection contre l'inflation. L'urbanisation reste le moteur de la demande de logements en Europe, en dépit de tous les débats sur le télétravail et le déménagement des ménages à la campagne dans un monde post-pandémique », analyse Marcus Cieleback, Chief Urban Economist chez PATRIZIA.

En Asie-Pacifique, le Japon reste le marché résidentiel favori, notamment sur le segment multifamily. En effet, au cours du second trimestre 2023, le volume de transactions dans le résidentiel s'y élève à 6,7 milliards d'euros. Cela représente seulement une baisse de 14,8% contre une baisse du marché global de 52%. Cette performance du marché japonais est due à un marché locatif robuste, avec des taux d'occupation d'environ 98% sur les principaux marchés du pays.

L'Australie est un autre pays qui émerge où le BTR ne représente que 0,2% de la valeur totale du marché résidentiel, contre 5,2% au Royaume-Uni. Au cours des 22 prochaines années, la population australienne devrait croître de 1,4% par an tandis que la crise d'accessibilité s'accélère. Entre l'offre et la demande, le déséquilibre est donc bien présent et important. Cela représente donc une belle opportunité d'investissement pour les institutionnels.

En dépit d'un cycle économique touché par la hausse des taux d'intérêt, l'inflation, la guerre en Ukraine, la crise des réfugiés et les tensions géopolitiques, les villes d'Europe centrale et orientale demeurent un marché à surveiller pour les investisseurs. Les belles opportunités d'investissement se situent sur les marchés plus matures d'Europe occidentale, des villes comme Malmö, Vienne, Helsinki et la région du Randstad, ainsi que les villes bien desservies en transports situées dans la proche banlieue de Paris et des villes allemandes du Top 7. Situées dans des pays où le marché locatif arrive à maturité, des villes comme Barcelone et Dublin offrent également de belles perspectives.

L'impact des villes étudiantes

L'accessibilité au logement est un problème croissant, fortement lié au degré d'urbanisation dans le monde. « La demande mondiale de logements continue d'être alimentée par les mégatendances à long terme que sont l'urbanisation et les changements démographiques. Celles-ci accélèrent la densification des zones métropolitaines, ainsi que la demande de logements à tous les stades de la vie », ajoute Marcus Cieleback. « Ces solides tendances sous-jacentes, combinées à l'évolution des préférences des consommateurs en faveur de la location plutôt que de la propriété, donnent une image positive de l'avenir de l'investissement institutionnel sur le segment du résidentiel. »

En raison d'une forte base d'étudiants internationaux, Londres, Paris et Madrid restent des villes attractives pour les investisseurs. De leur côté, Stockholm et Vienne offriront encore des perspectives intéressantes à long terme grâce à un marché étudiant national dynamique. C'est le même cas pour les résidences pour séniors, dont les tendances positives à long terme sont soutenues par l'évolution démographique en cours en Europe