Pour un Français sur deux, investir dans une passoire thermique est une bonne affaire

Pour de nombreux de ménages, l'accès à la propriété est un projet de plus en plus compliqué à réaliser en raison d'un marché immobilier crispé et une inflation croissante. Afin de concrétiser leur projet, les Français, qui sont prêts à franchir le pas, donnent l'impression de considérer l'achat d'une passoire thermique comme une bonne affaire. Selon BigMat, qui a demandé à OpinionWay de réaliser une étude, 46% des Français voient en une passoire thermique une opportunité d'investissement rentable, notamment pour les jeunes adultes âgés de 25 à 34 ans (58%) qui sont plus touchés par les difficultés de financement dans leur projet immobilier. Ce sondage OpinionWay pour BigMat a été réalisé auprès d'un échantillon de 1 019 personnes représentatif de la population française âgées de 18 ans et plus.

Malgré une future interdiction de location en 2025 et 2028, respectivement pour les logements les plus énergivores classés G et F, ces biens connaissent actuellement des décotes pouvant aller jusqu'à 15% selon leur localisation géographique. Certains aspirants propriétaires prennent ces logements comme une aubaine financière... à condition, bien évidemment, de tenir compte du coût, du temps et de la complexité des travaux à réaliser dans le logement.

Des prix plus avantageux

Pour de nombreux candidats à la propriété, se loger est devenu un véritable challenge face à la flambée des loyers et des prix d'achats. Dès le début de leur vie d'adulte, ces jeunes aspirants à la propriété se heurtent très souvent à un manque d'apport personnel, à des revenus jugés trop faibles, et aussi à des contrats de travail souvent précaires (intérimaire, CDD, étudiant...). Dans ces conditions, avec des prix de vente inférieurs aux biens mieux notés au niveau du diagnostic performance énergétique, ces passoires thermiques apparaissent comme une alternative intéressante pour concrétiser leur projet immobilier : pour 52% des personnes, âgées de 25 ans à 34 ans, la première motivation serait de trouver un logement pour y habiter, contre 38% en moyenne.

Si les bricoleurs et amateurs de travaux considèrent ce type d'investissement comme une chance à saisir (57%), dans les faits, 4 Français sur 10 songent à déléguer l'intégralité des travaux à des professionnels (39%). 36% des Français pensent pouvoir gérer et réaliser une partie des travaux, tandis que 32% ont l'intention de laisser des professionnels en réaliser l'intégralité. Toujours dans l'objectif de réaliser des économies avec l'acquisition d'un logement énergivore, la génération 25-34 ans est la plus disposée à entreprendre certains travaux pour 48%. 42% d'entre eux ont même l'intention de réaliser l'intégralité des travaux.

Pour bon nombre de Français, les passoires énergétiques offrent l'opportunité de réaliser un investissement locatif rentable. D'ailleurs, un tiers d'entre eux se projette personnellement dans cette perspective (34%). Ce types d'opération séduit d'ailleurs plus souvent les jeunes générations : 55% pour les 18-24 ans, 43% pour les 25-34 ans, et 40% pour les 35-49 ans. En effet, pour ces publics, la pierre se présente comme une valeur sure et aussi un moyen de se constituer un complément de revenus, notamment en prévision de la retraite. Il ne faut pas oublier non plus, que les locataires se montrent plus sensibles que les propriétaires à la perspective de se constituer un patrimoine financé par les loyers perçus (40% contre 31%). S'ils connaissent parfois des difficultés à acquérir une résidence principale qui répond à leurs besoins, souvent en zones tendues, le montant emprunté dans le cadre d'un investissement locatif, est souvent moins important en raison du type de bien acheté (petites surfaces, studio, parkings...).

Définir les coûts de rénovation

Avant de songer transformer ce logement, il faut bien veiller à évaluer les coûts de rénovation. En effet, rénover une passoire thermique impose de bien réfléchir à son projet et de bien préparer un plan de financement solide afin d'éviter les mauvaises surprises. Pour rappel, depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique afin de vendre une maison classée F ou G. Afin d'attirer l'attention des futurs acheteurs sur les travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance d'un logement, ce rapport doit leur être remis au moment de la première visite. Afin de valider que ces dépenses entrent dans le budget, il est clairement conseillé de faire réaliser des devis par des artisans. Ces dépenses pourront ainsi s'intégrer dans le crédit immobilier contracté pour acheter le logement, ce qui facilitera les travaux.

Un investissement moyen de 16 000 euros permettrait de gagner une classe énergétique au DPE sur une maison individuelle selon une étude réalisée par l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME) en 2016. Pour gagner deux classes énergétiques, il faudrait investir en moyenne 26 000 euros dans des travaux de rénovation. Selon la classe énergétique du bien visé et sa destination, un budget travaux potentiellement conséquent est à débloquer rapidement.

En tenant compte que les biens de classe énergétique F et G seront interdits à la location respectivement en 2028 et 2025, et qu'en 2034, les logements classés E seront également concernés, une mise à niveau est obligatoire pour tout projet d'investissement locatif afin d'envisager une location future. Pour déterminer si l'investissement dans une passoire thermique est ou non une bonne affaire par rapport à la réalité du marché local, il faut donc calculer l'ensemble des coûts de rénovation qui rendront le logement conforme aux normes actuelles et à venir.

Dans le cas de l'achat d'une résidence principale, le futur propriétaire est libre de réaliser ou non les travaux. Bien que les factures de consommation d'énergie, dans un contexte d'inflation et d'explosion des prix de l'électricité, peuvent être incitatives, il est libre de réaliser les travaux quand il le souhaite.

Des aides pour les travaux

Enfin, pour financer les travaux, il existe plusieurs aides, comme MaPrimeRénov, primes énergie ou certificats d'économie d'énergie (CEE), coup de pouce énergie, éco-prêt à taux zéro, TVA à taux réduit, aides des collectivités locales et territoriales, mais aussi dispositif Denormandie... Certains Référents Aides à la Rénovation (RAR) sont également formés afin de renseigner les investisseurs. Selon l'ADEME, les subventions pourraient couvrir jusqu'à 30% du coût des travaux, soit une somme moyenne de 4 900 euros par ménage.