Première évaluation de l'encadrement des loyers à Paris : Analyse de SeLoger en collaboration avec le CESAER pour l'APUR

Questions à Martin Regnaud, Data Scientist de SeLoger, doctorant CIFRE au CESAER et membre de l'équipe de recherche qui a mené l'évaluation.

Ainsi, pendant cette période d'expérimentation de quatre ans, le loyer mensuel moyen constaté dans les annonces parues à Paris s'élève à 1 469€. Sans le dispositif d'encadrement, le loyer mensuel moyen aurait été de 1 533€. L'encadrement des loyers a donc permis de réduire le niveau moyen des loyers parisiens de 64€ par mois, soit 768€ par an, tous types de logement et toutes localisations confondues. Ainsi, ces résultats illustrent la capacité du dispositif à contenir la hausse des loyers.

Autre enseignement : nos travaux de recherche menés sur cette politique publique montrent que l'impact du dispositif aurait été deux fois plus important si tous les bailleurs avaient respecté l'encadrement en vigueur. Entre juillet 2022 et juin 2023, la part des annonces avec un loyer supérieur au loyer de référence s'élevait à 38%.

Est-ce que le dispositif a le même impact sur tous les types de biens ?

L'autre constat que nous avons réalisé au sein du comité de recherche CESAER est que le caractère meublé ou non meublé des logements a un impact important sur la probabilité d'observer un loyer dépassant le seuil légal. Entre juillet 2022 et juin 2023, 48,2% des annonces de logements meublés dépassent le niveau de loyer de référence majoré, quand il est de 29,3% pour les annonces de logements non meublés.

Également, la surface des logements et leur localisation constituent des facteurs importants sur la probabilité de constater un loyer dépassant le seuil légal. Dans les secteurs nord-est et dans le centre de Paris, les taux de dépassement du loyer de référence majoré sont les plus hauts constatés dans la ville.

Comment ce rapport sur l'encadrement des loyers a-t-il été possible ?

Les équipes scientifiques de SeLoger-Meilleurs Agents ont toujours été très proches du monde de la recherche. En effet, notre équipe Data & Science est un véritable laboratoire avec une politique de recherche portant sur la modélisation du marché de l'immobilier afin d'améliorer notre compréhension de ses déterminants et de son fonctionnement. Au-delà de la modélisation des prix de l'immobilier et des tendances, nos travaux se déclinent sur des sujets tels que les mobilités observées suite de la crise sanitaire, les impacts de la loi Climat et Résilience et notamment du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sur le marché, ou même les conséquences directes de l'application d'une politique publique comme celle que représente l'encadrement des loyers dans une ville.

Dans le cadre de ces travaux, nous nouons des partenariats ponctuels ou de plus long terme avec des chercheurs avec lesquels nous partageons des sujets d'intérêt, ayant notamment pour ambition d'apporter plus de transparence sur le marché de l'immobilier. Ces partenariats peuvent prendre des formes variées allant du simple échange de données à la participation à des projets de recherche commun. C'est pour cela que nous avons répondu présent, avec les autres membres de l'équipe de recherche du CESAER à savoir Marie Breuillé, Julie le Gallo, Yoann Morin, Camille Grivault et moi-même, à la sollicitation de l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR) qui a été mandaté par la mairie de Paris pour mener l'évaluation du dispositif d'encadrement des loyers (une participation qui s'inscrit dans le cadre de ma thèse CIFRE). Les résultats présentés aujourd'hui représentent plus de douze mois de travail et de partage de connaissances et d'analyses. Du côté de SeLoger, ce projet de recherche a également pu bénéficier des ressources du pôle Data-Science et de son équipe composée d'ingénieurs R&D spécialistes de l'extraction et du traitement de l'information, de l'architecture système, du traitement du signal, de la géomatique et du machine learning.

Pouvez-vous nous présenter votre thèse en quelques mots ?

Il y a 5 docteurs dans l'équipe et 5 thèses sont en cours, dont la mienne qui est au croisement de l'économie du logement et des politiques publiques et qui associe le CESAER à SeLoger-Meilleurs Agents. Ma thèse exploite en temps réel les annonces de location et de vente, leurs consultations, les montants des loyers et des prix immobiliers ou encore les remontées des ventes par les agences partenaires. L'ensemble de ces données sont une richesse sur laquelle mon travail s'appuie pour évaluer la performance du dispositif d'encadrement des loyers, comprendre les effets du Covid sur le marché immobilier ou encore construire un indicateur de tension immobilière.

Méthodologie

L'intégralité de l'étude sur l'encadrement des loyers est à retrouver sur le site de l'APUR.

Annonces de location publiées sur SeLoger entre juillet 2019 et juin 2023. Réalisation CESAER pour l'APUR.

En s'appuyant sur les annonces de location publiées sur SeLoger entre 2019 et 2023, nous comparons l'évolution des loyers à Paris et dans un groupe témoin de grandes villes appartenant à des zones tendues, qui ne sont pas régulées par un encadrement des loyers. Avant la période d'encadrement, ce groupe témoin reproduit les variations de loyers à Paris, il nous permet donc de reproduire l'évolution qu'auraient suivie les loyers parisiens en l'absence d'encadrement. Ainsi nous estimons pour chaque annonce le loyer à Paris si l'encadrement n'avait pas été mis en place. L'écart entre le loyer observé et le loyer "sans encadrement" nous donne l'effet de l'encadrement. Nous reproduisons ce calcul sur des périodes et segments spécifiques du marché pour étudier l'évolution des effets dans le temps et selon les types de bien. Nous montrons que l'efficacité augmente au cours du temps et que la politique est plus efficace sur les petits logements..

Ces travaux sont réalisés en collaboration avec Marie Breuillé (directrice de recherche en économie à l'INRAE, CESAER), Julie le Gallo (professeure en économie à l'Institut Agro Dijon, CESAER), Camille Grivault (géographe, indépendant), Yoann Morin (chercheur post-doctorant en économie, CESAER) et Martin Regnaud (Data scientist et doctorant en thèse CIFRE SeLoger / CESAER) de l'UMR CEASER. Leur travail a été suivi par un comité d'orientation composé de représentants de l'Insee Île-de-France, de la Ville de Paris, des services de l'État en Île-de-France, de l'Observatoire des loyers de l'Agglomération parisienne (OLAP), de l'Apur et de personnalités qualifiées sur le sujet, dont Thomas Lefebvre (Vice-Président Data SeLoger-Meilleurs Agents).