ETUDE

Volumes de ventes, prix, marché du locatif : les passoires thermiques passées au crible d'une étude de SeLoger

Quelle dynamique des ventes des passoires thermiques en France ? Quelles évolutions de leur valeur (prix au mètre carré) ? Quels nouveaux effets sur le parc locatif ? La nouvelle étude du portail SeLoger répond à ces questions dans un contexte d'accélération des échéances du calendrier imposé par la loi Climat et Résilience.

17 % : c'est la part des passoires thermiques (biens immobiliers classés F, G et E au DPE diagnostic de performance énergétique) que compte le parc de logements privés en France, soit un total de 5 millions de maisons ou d'appartements. Ainsi que le prévoit le calendrier imposé par la loi Climat et Résilience, ceux classés respectivement G, F et E ne seront plus autorisés à être loués au 1er janvier 2025, 2028 et 2034. « C'est dire combien sont importants devant nous les efforts de rénovation des logements en France », observe Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger.

DPE : des annonces mieux renseignées

Devant ce constat, le portail SeLoger a livré une analyse en trois points : les passoires thermiques sont-elles toujours autant mises en ventes ? Quelles conséquences de la loi sur la valeur des passoires thermiques ? Sur le marché de la location, quels sont les nouveaux effets ? Une première bonne nouvelle pour le consommateur : la part des annonces publiées sur SeLoger (plus de 7 millions entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024) qui renseignent leur DPE est en forte hausse, soit plus 20 points, pour atteindre désormais 85,3 %.

Net repli des ventes des passoires

Pour ce qui concerne les mises en vente des passoires thermiques, si la promulgation de la loi Climat et Résilience, il y a près de trois ans, a généré une accélération de leur nombre entre juillet 2021 et janvier 2023, « cette dynamique connaît désormais un ralentissement », relève Thomas Lefebvre. En effet, le nombre de mises en vente de biens classés F ou G a baissé de 11,8 % depuis le 1er janvier 2023. Si bien qu'au 1er mars 2024, 16,1 % des biens mis en vente sur le territoire (appartements et maisons confondus) étaient des passoires énergétiques. « Deux principaux facteurs expliquent cette baisse, poursuit le vice-président Data de SeLoger. Le fait, d'une part, que les propriétaires des logements les ont rénovés sur le plan énergétique, soit pour 32 % d'entre eux ; et d'autre part compte tenu de l'attentisme des propriétaires vendeurs vis-à-vis du contexte réglementaire changeant et d'un marché complexe avec des baisses de prix de plus en plus importantes au niveau national. »

Un levier de négociation sur le prix

Quel impact, à présent, du calendrier de la loi Climat et Résilience sur la valeur des passoires thermiques ? Du côté de la demande, il est loin d'être négligeable puisqu'avant d'acheter un bien immobilier, les Français regardent de plus en plus son DPE (66 % en 2023, contre 56 % en 2021). « Ils veulent même l'utiliser comme un levier de négociation au niveau de son prix », constate Thomas Lefebvre. Ainsi, au 1er mars 2024, la marge de négociation moyenne pour un bien G s'élève à -5,9 % contre -3 % pour un logement classé A. Concernant, au final, la valeur de la passoire thermique, elle décroît fortement dans le temps : « La loi Climat et Résilience a créé une décote forte sur leur prix, et elle s'accélère », indique le vice-président Data de SeLoger. Et de prendre un exemple : à biens équivalents (en terme de surface, de situation géographique...), un bien classé G ou E affiche, en 2024, un prix de vente inférieur de 14 % par rapport à un bien classé D. Cette décote « grise », comme on la qualifie chez SeLoger, a au moins une vertu : elle permet de resolvabiliser des projets de rénovation, indique-t-on au sein du portail. « De quoi accélérer la transition énergétique du parc immobilier français ? », interroge Thomas Lefebvre.

1 passoire sur 4 n'est plus concernée par la location

Enfin, du côté du marché de la location, le constat est le suivant : près d'un quart des passoires thermiques ne rentrent plus sur le marché de la location. « Cette diminution du nombre de passoires thermiques à louer peut s'expliquer par les travaux réalisés par un quart des propriétaires bailleurs en 2023 ou par le choix, pour un tiers des propriétaires bailleurs ayant vendu leur bien en 2023, de s'en séparer en raison d'un mauvais DPE et du souhait de ne pas réaliser les travaux », explique-t-on chez SeLoger. « La loi Climat et Résilience n'assèche pas l'offre locative, mais contribue à proposer une offre immobilière de meilleure qualité énergétique, relève Thomas Lefebvre Cependant, certaines réglementations comme l'interdiction d'indexation sur l'IRL ont des impacts limités. Pour les prochaines années, l'enjeu majeur sera de faire appliquer le cadre législatif et d'accélérer le rythme des rénovations qui n'est aujourd'hui pas assez soutenu ».

Photo | seloger

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