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EXPERTISE

Mandataire immobilier, un métier qui a le vent en poupe !

Caroline THEUIL Juriste et expert immobilier, Médiateur conventionnel et judiciaire.

Ces dernières années ont vu croître considérablement le nombre de mandataires immobiliers (MI), qui s'établit aujourd'hui à 45 000. Métier séduisant à n'en pas douter, il impose toutefois de respecter certaines obligations.

Si le métier de MI a aujourd'hui le vent en poupe, c'est avant tout parce qu'il séduit par sa souplesse : liberté d'organisation, de travail, de rythme... Il s'affiche par ailleurs comme particulièrement accessible, car il ne nécessite pas d'avoir de diplôme et permet de travailler à domicile.

Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?

Le MI est un professionnel indépendant qui travaille pour le compte d'une agence immobilière. Indépendant oui, mais tout de même dépendant d'un titulaire de carte professionnelle. En d'autres termes, le MI travaille sous la carte d'une agence immobilière en raison d'une attestation d'habilitation délivrée par les CCI.
Pour cadrer parfaitement les rôles, le législateur a même éprouvé la nécessité en 2018, de venir protéger le titre d'agent immobilier, seul titulaire de la carte professionnelle.

Un statut attrayant

Le MI est avant tout régi par le statut d'agent commercial tel que défini à l'article L134-1 du Code de commerce. À ce titre, il doit être inscrit au registre spécial des agents commerciaux près du greffe du tribunal de commerce du domicile.
Il exerce le plus souvent sous le régime de la micro-entreprise, à défaut, d'entrepreneur individuel voire d'entrepreneur individuel à responsabilité limitée, l'article 9 du décret de 1972 réduisant la délivrance d'habilitation par le titulaire d'une carte professionnelle aux personnes physiques.

Un professionnel sous contrat de mandat

Le MI est lié à une agence par un contrat de mandat d'intérêt commun et non un contrat de travail. Par conséquent, il n'est soumis ni au droit du travail ni à la convention collective nationale immobilière. Ce contrat peut être signé pour une durée déterminée ou indéterminé, et nécessite d'être établi par écrit. Sans détailler son contenu, nous soulignerons qu'il peut notamment imposer un secteur géographique et un chiffre d'affaires minimum. Il peut également prévoir une clause de non-concurrence qui doit être définie dans l'espace et dans son objet. Cette clause ne peut être valable que pour 2 ans maximum après la cessation du contrat. Mais ce n'est finalement pas dans sa rédaction que le contrat de mandat est le plus risqué. En effet, les tribunaux ont la possibilité de le requalifier en contrat de travail en s'appuyant le plus souvent sur les conditions de fait dans lesquelles est exercée l'activité. Y a-t-il un lien de subordination ? Le mandataire exerce-t-il son activité dans les locaux de l'agence ? Doit-il rendre compte de son travail ?...

Quelles missions peuvent-être dévolues aux mandataires immobiliers ?

L'étendue des missions attribuées au MI est définie par l'agence immobilière lors de la demande d'attestation d'habilitation. De manières générale, il aura pour mission de prospecter de nouveaux clients, et par suite, d'établir les mandats. Toutefois, il ne pourra rédiger aucun autre type d'acte et plus particulièrement de compromis. Il peut encore commercialiser les biens, les faire visiter, négocier des accords entre vendeurs et acquéreurs sans toutefois basculer dans la consultation juridique, activité qui lui est formellement interdite.

Une activité sans risque ?

En professionnel de l'immobilier, le MI engage sa responsabilité dans les missions qui lui sont confiées. Afin de couvrir les préjudices qu'il pourrait causer dans le cadre de son activité, il a tout d'abord l'obligation de souscrire une RCP. Mais sa responsabilité peut également être cherché sur le plan pénal (publicité trompeuse, pratiques déloyales...) Enfin, il est soumis à une stricte obligation de conseil et d'information. En d'autres termes, il doit non seulement délivrer toute information de nature à influer la décision de l'acquéreur, mais également vérifier les informations qui lui sont transmises.

Photo | Caroline THEUIL Juriste et expert immobilier, Médiateur conventionnel et judiciaire.

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