Conseil, information et mise en garde

Le devoir d'information...

Chaque professionnel doit dans l'exercice de ses missions faire preuve de transparence. Outre le fait de présenter sa carte professionnelle, son attestation de garantie RCP... la notion de transparence est étroitement liée à l'obligation d'information. Cette obligation est toutefois particulière en ce sens où elle revêt deux aspects différents et complémentaires. En effet, en y regardant bien, on distingue l'obligation d'informer sur la « chose » (comprenez ici : le bien) de l'obligation d'information pré-contractuelle. Et c'est bien là que le bât blesse, car on a tendance à réduire le devoir d'information à cette unique obligation précontractuelle.

Chacun l'a bien assimilé, le professionnel est tenu de parfaitement renseigner son client avant la formation de tout contrat, et plus particulièrement avant la signature de tout mandat. Le but est d'éclairer le consentement de tout client. Cette obligation est légale et inscrite à l'article L.111-1 du Code de la Consommation. Il s'agit d'une obligation unilatérale, puisqu'elle n'existe qu'à la charge du professionnel, sa finalité étant, comme nous l'avons souligné, de permettre au client de contracter en connaissance de cause.

Et d'information !

Mais le devoir d'information, c'est aussi l'obligation de porter à la connaissance de son client toute information concernant la « chose » lui permettant ainsi de prendre une décision éclairée (décision d'acheter, de vendre, de louer...). Cette obligation d'information est un peu particulière, car elle n'est écrite nulle part, et encore moins dans le contrat de mandat : elle est tacite. En effet, le devoir d'information du professionnel ne fait que découler du principe selon lequel, dans une relation contractuelle, l'information doit aller de celui qui est supposé la détenir, notamment par son expertise (le sachant), vers celui qui est considéré juridiquement comme un non-sachant. C'est somme toute un principe un peu dangereux, car le professionnel pourrait avoir tendance à oublier son devoir d'information, d'autant que les clients lorsqu'ils franchissent la porte d'une agence immobilière, sont généralement assez bien informés sur le sujet qui les préoccupe... Par ailleurs, le manque de connaissances du professionnel en matière immobilière peut le mener à faire preuve malgré lui, ou si vous préférez par méconnaissance, d'insuffisances dans son obligation d'information. Or, à chaque fois qu'il y a insuffisance, le professionnel engage sa responsabilité.

Conseil, information et mise en garde.

Le devoir de conseil s'inscrit dans le prolongement du devoir d'information. Comme lui, il n'est écrit nulle part : il est tacite. Complémentaire et souvent difficilement dissociable du devoir d'information, l'obligation de conseil vise plus spécifiquement une notion d'orientation décisionnelle du client et tend ainsi à établir un réel équilibre contractuel. Son exécution, combinée au devoir d'information, permet en effet à chaque client, quel que soit son niveau d'information initial (du novice au présumé plus averti voire au professionnel qui achète à titre privé) d'apprécier, d'accepter ou non les risques en connaissance de cause, et finalement d'opérer un choix.

Par ailleurs, on l'oublie très souvent, le devoir de conseil comprend également un devoir de dé-conseil, ou de mise en garde, c'est-à-dire que s'il est évident qu'un bien ne convient absolument pas à un client, ou présente une particularité de quelque manière que ce soit, il appartient au professionnel de le lui signaler. En d'autres termes, vendre un bien à tout prix au détriment des intérêts du client engage la responsabilité du professionnel.

Une jurisprudence abondante

Nous l'avons souligné, les devoirs d'information et de conseil ne relèvent pas d'un article de loi. Toutefois, la jurisprudence est en la matière abondante et constante. Elle regorge en effet de décisions rappelant que l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu de se renseigner pour être en mesure d'informer ensuite ses clients et d'attirer leur attention sur l'état du bien et les risques potentiels de l'opération (Cass., Civ. 3ème, 8 avril 2014, n°09-72.747). La Cour de Cassation a ainsi rappelé dans une décision de février 2018 (Cass., Civ. 3ème, 8 février 2018, n°15-28.524), que « l'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier porte notamment sur la consistance matérielle du bien et ne cède pas devant l'apparence des lieux ». Plus récemment encore, elle a rappelé, dans sa décision du 16 mars 2023, que l'agent immobilier, en qualité de professionnel de l'immobilier, est tenu d'une obligation d'information renforcée à l'égard des acquéreurs.