L'agent immobilier, un mandataire avant tout !

Une obligation de résultat

La première des obligations à laquelle nous allons nous intéresser est celle concernant l'exécution du contrat de mandat, parce qu'elle place définitivement le professionnel de l'immobilier dans un rôle bien différent du simple ouvreur de portes.

Cela ressort dès l'article 1991 du Code civil qui précise que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé ». Ainsi, est-il soumis à une obligation de résultat qui tient en l'accomplissement du mandat : le simple fait que le mandataire n'accomplisse pas la mission qui lui a été confiée prouve sa responsabilité. Il peut alors être soumis à payer des dommages et intérêts à son client. Cette obligation implique donc d'être extrêmement vigilant lors de la rédaction de l'objet du mandat : tout ce qui est « promis » doit être réalisé. À titre d'exemple, si le mandat prévoit un reportage photos et une visite 3D, et que finalement le professionnel s'en tient au seul reportage photos, il n'a pas répondu à son obligation de résultat.

Restons toutefois mesurés puisque l'inexécution d'un mandat peut se justifier par la force majeure, c'est-à-dire qu'un élément extérieur à la volonté du mandataire (une épidémie par exemple) l'a empêché de réaliser sa mission. En ce cas, sa responsabilité ne peut être engagée.

Une obligation de moyens

Et me direz-vous, que se passe-t-il lorsque le mandataire exécute sa mission, mais qu'il l'exécute de manière inappropriée ou avec une grande légèreté ? Dans ce cas, ce n'est plus son obligation de résultat qui est engagée, ayant accomplis la mission qui lui avait été confiée, mais c'est son obligation de moyens qui prend le relai.

Rappelons que l'obligation de moyens consiste à mobiliser toutes les ressources dont dispose le mandataire pour réaliser, dans les meilleures conditions, la mission qui lui a été confiée. Elle se différencie de l'obligation de résultat puisqu'elle suppose la réalisation d'un résultat déterminé.

Pour que la responsabilité du mandataire soit engagée à raison de l'obligation de moyens, il doit être établi qu'il a notamment fait preuve de négligence dans la conduite de sa mission. En d'autres termes, il doit être établi qu'il n'a pas mis tout en œuvre pour atteindre le résultat escompté. Sont alors considérées l'intensité de l'engagement du mandataire dans sa mission et l'adéquation des méthodes employées pour exécuter la mission.

À titre d'exemple, si le professionnel de l'immobilier n'a pas fait la publicité du bien auprès du public afin de donner toutes les chances aux biens d'être vendu ou du moins visité, et que le bien ne se vend pas, il peut lui être reproché de ne pas avoir répondu à son obligation de moyens.

Respecter le cadre imposé par le mandat

Vient ici se greffer une troisième obligation, celle de l'interprétation stricte du contrat de mandat. L'article 1989 du Code civil, précise en effet que « le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ».

Et pourtant certains professionnels outre-passent la mission qui leur a été confiée. Ainsi lorsqu'un mandat ne comporte pas de clause de représentation expresses il est un simple mandat d'entremise et non un mandat de vente. C'est-à-dire que le mandataire ne peut accepter aucune offre en lieu et place du mandant. En effet, l'article 72 du décret de 1972 précise que « lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ». En d'autres termes tout professionnel qui accepte une offre alors qu'il n'a qu'un simple mandat d'entremise outre-passe la mission qui lui a été confiée.

Une obligation de rendre compte

En raison de l'article 1993 du Code civil, « tout mandataire est tenu de rendre compte ». Il doit ainsi informer son client de l'avancée de sa mission, au fur et à mesure de son déroulé, même si dans un premier temps, il ne parvient pas, malgré toute sa bonne volonté, à vendre par exemple le bien qui lui a été confié.

Malheureusement, en matière immobilière, cette obligation est bien souvent oubliée, notamment lorsque le dossier de vente stagne. En effet, en l'absence de visite, il reste nécessaire de rendre compte régulièrement des actions qui ont été menées : ce n'est pas parce que le professionnel n'a aucune visite qu'il doit rester mué face à son mandant. En d'autres termes, quel que soit l'état du dossier, et encore plus lorsqu'il est à l'arrêt, le mandataire immobilier doit rendre compte régulièrement de ce qu'il fait pour mener à bien sa mission.

Lorsque les visites s'enchainent l'exercice est plus aisé, et c'est notamment ici que rentre en jeu le fameux bon de visite que certains font signer pour se protéger des acquéreurs « infidèles », mais dont le rôle ne s'arrête pas là. Il a également pour objectif de justifier l'exécution de la mission auprès du mandant.

Et aussi, une obligation de bonne foi...

En matière d'exécution du mandat, rappelons enfin que tout mandat doit être exécuté en toute diligence et loyauté, c'est ce que l'on appelle l'obligation de bonne foi. Le mandataire agit ainsi comme si le mandant avait agi personnellement.

Comparativement au droit des contrats classiques, le devoir de loyauté qui ressort de l'obligation de bonne foi, est pour les contrats de mandat d'une intensité supérieure puisqu'elle est hissée au même rang que les obligations : le mandataire doit réaliser sa mission exclusivement dans l'intérêt du mandant et au bénéfice du mandant.