Naturels ou pas, les risques inquiètent

Quels sont les risques ?

Lorsque l'on parle de « risques » en immobilier, la première idée qui nous vient à l'esprit est très certainement toute la palette des risques naturels. Mais le risque va bien au-delà des risques naturels puisqu'ils visent également les risques technologiques (liés aux risques industriels, nucléaires, biologiques), les risques miniers (risques relatifs à l'évolution des cavités souterraines et vides résiduels liés aux anciens sites miniers), les pollutions des sols...

Force est de constater que face aux dérèglements climatiques et aux évènements récurrents qui en découlent, ce sont les risques naturels qui inquiètent le plus les populations. Le risque majeur est sans nul doute le risque inondation, car il cause des dégâts importants et induit donc un coût de prise en charge proportionnel. En matière immobilière, il inquiète tout particulièrement par les désordres structurels qu'il entraîne et qui ne sont pas toujours visibles à l'instant T.

Face à cette inquiétude grandissante, la plus grande crainte reste sans conteste le risque sismique en raison principalement du nombre de victimes qu'il génère. Bien évidemment les incidences dévastatrices de tels événements sur le monde immobilier ne sont pas à démontrer.

Une prise en compte progressive des risques

L'immobilier est un secteur dans lequel on remarque aisément la prise en compte progressive des risques avec, principalement, l'évolution d'un document plutôt récent, mais non moins essentiel : l'état des risques.

Si l'on s'attache à l'évolution de cet état, la prise en compte officielle des risques n'intervient en France qu'en 2003 avec la loi Bachelot qui introduit l'obligation d'information de l'acquéreur et du locataire (IAL). S'en suit une lente évolution de cette prise de conscience avec en 2006 la création de l'ERNT (état des risques naturels et technologiques). Puis en 2013 vient s'ajouter le risque minier : l'ERNT devient ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). L'année suivante sont créés les secteurs d'information sur les sols. Mais il faudra attendre 2018 pour voir leur prise en compte effective avec la naissance de l'ESRIS (état des servitudes «risques» et d'informations sur les sols) rebaptiser quelques mois plus tard ERP (état des risques et pollution).

Qu'est-ce que l'ERP ?

L'état des risques et pollutions, est à la fois un diagnostic immobilier obligatoire (vente : article L271- 4 du Code de la construction et de l'habitation ; location : article 3- 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et un état informatif qui, comme son nom l'indique, permet d'informer le futur acquéreur/locataire sur les « dangers » auxquels peut être soumis le bien convoité du fait de sa localisation géographique.

Juridiquement se confondent donc ici deux obligations distinctes et très souvent globalisées : l'IAL qui est l'obligation d'informer (née en 2003 avec la loi Bachelot) et le diagnostic « papier » (rendu obligatoire en 2006).

Comment s'établit l'ERP ?

L'ERP est très certainement le seul diagnostic qui est établi librement par le propriétaire bailleur ou vendeur, démarche d'autant simplifiée avec l'apparition du site errial en février 2021.

Pour faire simple, il n'est pas nécessaire de recourir à un professionnel pour établir son ERP. En revanche, seule la responsabilité du propriétaire bailleur ou vendeur pour vices cachés est engagée en cas d'erreur ou de manquement. Lorsque le particulier passe par un professionnel, l'enchaînement de responsabilités est quelque peu différent, mais identique pour lui dans sa finalité : la responsabilité du propriétaire reste engagée face au locataire/acquéreur, mais le professionnel, parce qu'il a délivré un service, engage sa responsabilité auprès du propriétaire notamment en sa qualité de sachant.

Plus encore, la jurisprudence a récemment souligné que le professionnel de l'immobilier engage également sa responsabilité auprès du propriétaire lorsqu'un tel diagnostic a été rédigé par un diagnostiqueur et qu'il présente une anomalie. C'est ici la mise en relief du devoir d'information et de conseil qui incombe au professionnel.

Enfin, si l'errial est venu faciliter la démarche de l'établissement de l'ERP, il n'en reste pas moins que le propriétaire doit vérifier l'exactitude des informations qu'il comporte. En d'autres termes, il doit être en mesure d'aller consulter les arrêtés disponibles sur la page IAL de la préfecture et de comparer les informations figurant sur celui-ci et sur l'errial.