EXPERTISE

SAVOIR DIFFÉRENCIER USAGE ET DESTINATION DES BIENS

Les notions d'usage et de destination des biens sont deux notions distinctes qui portent souvent à confusion en immobilier. Pourtant, il est essentiel de comprendre la différence existante entre les deux puisqu'il en résulte plusieurs conséquences essentielles notamment en matière de champs d'application, de règles de procédure, de motifs de refus, de prescriptions, de voies de recours et de sanctions.

Une distinction nécessaire

Les notions d'usage et de destination ont longtemps fait l'objet de confusion. Conscient de cette difficulté constante, le législateur, en 2005, est venu modifier certaines terminologies afin de les rendre plus explicites et de tenter de remédier à cette confusion. Ainsi, si les textes ont longtemps fait référence à la notion d' « affectation», il est désormais question d' « usage ». Par ailleurs, la notion de « destination » a quant à elle été redéfinie en 2015. Il n'en reste pas moins que la distinction entre la notion d'usage et la notion de destination reste délicate, notamment lorsqu'il s'agit d'aborder des thématiques essentielles en immobilier, telles que le changement de destination et/ou le changement d'usage.

Usage ou destination ?

Intéressons-nous tout d'abord à la notion d'usage. Elle correspond à un élément de fait, qui peut se résumer à une question simple : à quoi ce bâti est-il utilisé ?

La notion d'usage relève d'une prérogative du Code de la construction et de l'habitation (CCH) dont l'objectif est d'éviter que ne disparaissent dans certaines parties du territoire français, les bâtiments dédiés à l'habitation au profit d'autres utilisations. La règlementation différencie ainsi deux catégories d'usages : les logements et les autres locaux.

La destination des bâtis est quant à elle régie par un tout autre droit, celui de l'urbanisme et correspond à ce pour quoi est édifié un bâtiment. Afin d'en améliorer la lisibilité, le décret du 28 décembre 2015 portant une nouvelle codification du livre Ier du Code de l'urbanisme (CU) est venu redéfinir la notion de destination des constructions. Si la législation différenciait antérieurement neuf types de destination possibles (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôts, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif), l'article R151-27 du Code de l'urbanisme, en fixe désormais cinq : 1/ l'exploitation agricole et forestière ; 2/ l'habitation ; 3/ le commerce et les activités de service ; 4/ les équipements d'intérêt collectif et les services publics ; 5/ les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. L'article R151-28 du même Code vient par ailleurs décliner ces grandes typologies en sous-destinations. L'« habitation » est par exemple divisé en deux sous-destinations : le logement et l'hébergement. Pour conclure simplement, retenons que la destination gère le « contenant » du bâti tandis que l'usage en gère le « contenu ».

Le changement d'usage ou de destination

Nous l'aurons compris l'usage et la destination d'un bâti sont deux notions à distinguer car elles ne sont pas soumises de la même règlementation. Il en découle directement que ne s'appliqueront pas les mêmes règles de procédure, voies de recours... Mais dans la pratique quotidienne, ce sont très certainement les modifications apportées en termes d'usage ou de destination à un bâti qui restent les plus complexes à maîtriser. Au-delà de la simplicité pratique apparente dans le changement, d'un point de vue réglementaire, un changement d'usage ne constitue pas forcément un changement de destination.

L'article L631-7 du CCH souligne tout d'abord que par principe, le changement d'usage a un caractère personnel. En d'autres termes, il est accordé à l'administré qui en a fait la demande et est à ce titre incessible. Le changement d'usage est donc provisoire, pour la durée d'occupation du local par le bénéficiaire de l'autorisation. Lorsque ce bénéficiaire se sépare du local, celui-ci doit alors revenir à son usage d'origine.

Par exception, en cas d'autorisation de changement d'usage sur un bâti dédié à l'habitation, avec compensation (le propriétaire s'engage à transformer en habitation un local à usage autre), l'autorisation est alors attachée au bâti et non plus à la personne. Elle revêt désormais un caractère réel et définitif : l'autorisation devient « transmissible » et le local n'est définitivement plus considéré comme un local d'habitation.

Le changement de destination, quant à lui, s'attache au local et est par conséquent définitif au regard des règles d'urbanisme. Ce changement est autorisé en raison de la délivrance d'un permis de construire (article R*421-14 CU) dès lors qu'il s'accompagne des travaux ayant notamment pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. En dehors de cette obligation, une simple déclaration préalable est suffisante (article R*421-17, b) du CU). Le changement de sous-destination n'est lui soumis à aucune formalité.

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