Comment financer un achat immobilier via une SCI

A l'inverse de l'indivision, souvent qualifiée de précaire, la Société civile immobilière (SCI) propose un cadre légal beaucoup moins contraignant.

Pour rappel, la SCI est une entité juridique qui est créée par au moins deux personnes, les associés. Cette entité fonctionne de manière autonome. Afin de constituer un capital social de la société, les associés apportent des capitaux en numéraire (argent) ou en nature (immeuble). Ce capital est ensuite divisé en parts sociales de même valeur, réparties entre chaque associé proportionnellement à leur apport.

Financer un bien immobilier par le biais d'une SCI peut répondre à un intérêt patrimonial de protection de son environnement familial, au désir de préparer sa transmission, ou encore à un besoin de dissocier d'autres actifs du patrimoine détenus en direct...

Pour financer l'achat d'un bien immobilier dans une SCI, il existe notamment trois solutions : un crédit accordé à la SCI, des prêts personnels contractés par les associés, et l'apport personnel des associés. Comme elle est une personne morale, la SCI peut obtenir un prêt immobilier. Dans le cadre d'un investissement locatif, cette solution peut s'avérer pertinente.

Les avantages d'un prêt au nom de la SCI

Ce prêt immobilier au nom de la SCI offre plusieurs bénéfices. Tout d'abord les revenus locatifs, qui sont prévus pour la SCI, s'additionnent aux revenus existants des associés. Cela permet de profiter d'une capacité d'emprunt plus élevée, plutôt qu'en tenant compte des capacités d'endettement de chaque personne associée. Aussi, les chances d'obtenir le prêt souhaité augmentent. Cette solution apporte également de meilleures garanties à la banque.

Emprunter au nom de la SCI permet également d'investir sans toucher à la répartition du capital. En suivant les statuts, l'un des associés, qui bénéficie de capacités d'emprunt plus favorables et élevées, peut en faire profiter le moins favorisé. Cela peut être utile pour un emprunteur qui n'est pas forcément dans une situation professionnelle stable. Par ailleurs, comme elle est translucide et opaque, la SCI paiera moins d'impôts, les intérêts étant déduits de ses bénéficiaires.

Les désavantages d'un prêt au nom de la SCI

Néanmoins, emprunter par la SCI présente aussi des inconvénients. En effet, la SCI n'a pas accès à tous les prêts aidés. Elle peut néanmoins bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro à condition que les biens concernés soient destinés à servir de résidence principale. Aussi, si la SCI éprouve des difficultés à rembourser son prêt, la banque pourra se retourner vers les associés qui devront alors directement rembourser le restant dû, en proportion du nombre de leurs parts dans la société. Autre désavantage : l'accord de tous les associés est indispensable pour réaliser ce type de prêt. Si l'un refuse, il faut recourir à des prêts personnels. Enfin, s'il n'y a pas de loyers ou si ces derniers ne couvrent pas le remboursement du prêt, les associés devront approvisionner régulièrement le compte courant d'associés, sans que leur nombre de parts sociales ne soit augmenté.

La SCI peut également obtenir un prêt professionnel à condition qu'elle soit non-transparente. Ce prêt est toutefois moins avantageux qu'un crédit immobilier classique, notamment au niveau du taux, de l'apport et de la durée.

Financement par un prêt personnel des associés

Autre solution de financement : le prêt personnel. Chaque associé contracte un crédit auprès d'une banque. Puis, ils reversent les fonds à la SCI via un compte courant d'associé de SCI ou un apport en numéraire. La société dispose alors des fonds nécessaires pour réaliser l'achat du bien immobilier en SCI. En pratique, cette option est souvent privilégiée par les SCI familiales, qui ne veulent pas tirer de revenus locatifs du bien acquis.

L'associé peut aussi demander le remboursement de son compte courant d'associé à tout moment, à condition que cette requête ne fragilise pas la santé financière de la SCI.

Les conditions du prêt en SCI ou en nom propre sont quasiment similaires. Avant de souscrire le prêt, l'emprunteur doit s'assurer de ses capacités financières. Il ne doit surtout pas surestimer les revenus locatifs. En effet, le patrimoine personnel n'est pas protégé en cas de défaillance.

L'apport personnel des associés

Enfin, il est possible de réaliser le financement de l'achat d'un bien en SCI grâce aux apports des associés. Ces derniers peuvent réaliser cet apport personnel au moment de la souscription de l'emprunt, notamment à partir de leur épargne. Ils peuvent également faire ces apports en compte courant d'associé. Dans ce cas, c'est l'associé qui prête de l'argent à la SCI pour acquérir un bien. Cela alimente la trésorerie. En échange, les statuts de la SCI peuvent appliquer un taux d'intérêt.