FORMATION

Adopte Un Notaire

Rozenn CHAPRON et Jean-Pierre CHARISSOU co-fondateurs de Nexialim

En formation, j'entends parfois ce type de remarques : « J'ai rédigé le compromis avec une attestation de propriété, les vendeurs n'avaient pas leur titre. Pas grave le Notaire se le procurera pour la vente... », « j'ai dû attendre 6 semaines avant d'avoir le rendez-vous chez le Notaire et signer la promesse ! », « Tracfin ? C'est surtout au Notaire de vérifier... » C'est méconnaître la fonction et le rôle du Notaire.

LE NOTAIRE CET INCONNU

1. Le Notaire est :
- Un « officier public » qui reçoit tous les acte et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, en assure la date, le dépôt, et délivre les grosses et expéditions.(1)
- Il est donc délégataire de la puissance publique (l'état lui confie son sceau). Il est aussi et surtout un rédacteur d'actes : c'est le professionnel du contrat. Il confère l'authenticité aux actes qu'il reçoit : les actes sont en fait des jugements. L'acte authentique est reçu ou dressé par un officier public et fait foi par lui-même jusqu'à « inscription de faux en écriture publique ». En d'autres termes, il est quasiment impossible de contester la véracité des stipulations de l'acte, sauf à envoyer le Notaire aux assises ! Il confère à l'acte qu'il reçoit la « force exécutoire ». C'est-à-dire que les obligations constatées dans l'acte n'ont pas besoin d'être confirmées par un tribunal pour être exécutées. Il est soumis à un devoir de conseil. Il est le conseiller « désintéressé » de toutes les parties à l'acte et doit leur faire connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent.
- Un « officier ministériel » professionnel libéral, propriétaire de sa charge. En fait il se fait rémunérer par son successeur pour la présentation qu'il fait (droit de présentation).
- Le Notaire a le monopole de la publicité foncière.
En résumé, le notaire effectue la police :
- De l'acte : vérifications et mise en place de l'ingénierie juridique et fiscale
- Des mouvements de fonds : par la tenue de sa comptabilité, il sécurise d'une manière absolue des mouvements de fonds consécutifs à la réception de l'acte. C'est un collecteur de l'impôt sur la mutation (TPF, TVA et plus-value).

2. Le Notaire n'est pas :
Il n'est pas votre partenaire : il faut qu'il puisse remplir sa mission avec indépendance. Il ne vous doit rien... Le Notaire est soumis au secret professionnel le plus absolu. La plus grande faute que le Notaire puisse commettre est la violation du secret professionnel ! Le notaire n'est pas là non plus pour « arranger » une négociation non terminée ! Vous êtes le professionnel de la négociation « le negotium ». Il est le professionnel de l'acte « l'instrumentum ». Pas de mélange des genres !

LA PLACE DU NOTAIRE DANS LE SCHEMA CONTRACTUEL

1. Un rôle strictement exécutoire
Son intervention est la phase exécutoire d'un accord des volontés déjà établi par le compromis ou la promesse unilatérale de vente levée par le bénéficiaire devenu acquéreur : capacité et pouvoir des parties à l'acte ; désignation et consistance du bien vendu ; le prix et son paiement ; les éléments pouvant éventuellement être un frein à la délivrance du bien (locataires et occupants, situation hypothécaire, situation urbanistique, purge des différents droits de préemption, mainlevées des hypothèques et autres privilèges...).
Le Notaire ne vérifie que sur pièce, Il n'a pas à visiter le bien, ni même en faire un audit physique. En revanche, l'Agent Immobilier est le professionnel totalement responsable de la visite.

2. La relation Négociateur / Notaire : la transmission d'un « bon dossier »
Le Conseiller et/ou l'Agent Immobilier : doit connaître parfaitement le bien vendu pour l'avoir visité de fond en comble, en avoir réalisé un audit juridique, fiscal et urbanistique et en avoir tiré toutes les conclusions qui s'imposent, a collecté tous les éléments nécessaires à la mise en vente et les a étudiés et compris, a vérifié la solvabilité de l'acquéreur, a mis par écrit les différentes conditions de la négociation, en fonction du mandat préalable et des exigences de l'acquéreur.
Entretenir de bonnes relations avec le notaire, c'est agir chaque jour en démontrant votre intégrité et votre degré d'engagement. Exemples : rendre les clés empruntées à l'étude au jour et à la date prévus, transmettre des dossiers complets, envoyer des documents numérisés, en séparant chaque élément et en les renommant correctement, ne pas exiger que les clercs vous tiennent au courant de l'avancée des dossiers : ils n'ont aucune obligation de le faire. Mais ils répondront avec plaisir à des questions respectueuses.
Cette « adoption » vous permettra de nouer une relation professionnelle de qualité, avec un notaire que vous pourrez solliciter en cas de difficulté. Et c'est précieux.

A vos ventes !

Article rédigé par Jean-Pierre CHARISSOU et Rozenn CHAPRON, co-fondateurs de Nexialim

1[1] Loi du 25 Ventôse an XI... («grosse» étant l'ancien terme pour «copie authentique» maintenant)

Photo | Rozenn CHAPRON et Jean-Pierre CHARISSOU co-fondateurs de Nexialim

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