Le SSP ... je le rédige ou je le délègue ?

Sur des dossiers complexes, notamment dans le cas de successions alambiquées ou de relations tendues entre les héritiers, il se faisait aider du notaire, parfois jusqu'à déléguer la rédaction de ce document.

Mais ça c'était avant.

Dorénavant, en ce qui concerne les réseaux de Mandataires, la question ne se pose plus : les Agents Commerciaux, non porteurs de la carte professionnelle, doivent demander au Notaire de rédiger les SSP.

Par ailleurs, et plus fréquemment qu'autrefois, certains Agents Immobiliers transfèrent cette tâche au notaire, ou se font assister d'outils d'IA. Quelque soit le modèle choisi, l'Agent Immobilier doit en garder la maîtrise.

Pour autant, sont-ils totalement exonérés de leur responsabilité envers leurs clients ? Est-ce vraiment une sécurité pour ces derniers, argument souvent mis en avant pour justifier ce choix ?

Pour le comprendre, voici quelques questions simples sur le rôle du négociateur immobilier.

1. A quel moment faut-il avoir TOUTES les informations sur le bien proposé à la vente ?

Pour l'estimation ? Pour signer le mandat de mise en vente ? Pour les visites ? Pour rédiger l'offre d'achat ? Pour rédiger le SSP ? Réponse simple : Le professionnel « PROFESSIONNEL » ne rend pas une évaluation sans avoir étudié le PLU, l'environnement, visité absolument tous les éléments du bien, y compris cave, grenier, dépendances, fait le tour du terrain, posé toutes les questions nécessaires et vérifié les documents à produire par le propriétaire. A défaut, il est toujours possible de rédiger son évaluation en y notant des réserves.

2. Sur quelles bases le SSP est-il rédigé ?

Il l'est sur les pièces fournies par le propriétaire vendeur, et/ou collectées par le négociateur intermédiaire.

En ce compris : les documents officiels (titre, attestation de dévolution successorale, livret de famille, pièces d'identité, permis de construire et déclaration de travaux, certificats de conformité s'il en existe, attestation de dommages-ouvrage, attestations de garanties décennales, diagnostics, état hypothécaire...) et les éléments concernant la négociation elle-même (le prix proposé, le délai de libération des lieux, le financement...) y compris les autres accords validés entre les parties (travaux à réaliser avant la vente, liste de meubles ou d'objets destinés à rester dans les lieux...).

3. Qui connait ou a visité le bien dont il est question ?

Le propriétaire vendeur, le négociateur intermédiaire, l'Agent Immobilier, l'acquéreur potentiel.

Le notaire ? PAS DU TOUT !!!

Le notaire rédige le SSP « sur pièces », ç'est-à-dire uniquement avec les éléments écrits en sa possession, ceux fournis par le négociateur ou l'agent immobilier, et les pièces à sa disposition.

Un exemple :

Le négociateur vend une maison, très ancienne dépendance d'une propriété agricole. Dans le jardin existe un puits. Au fond du jardin, on devine la trace d'un ancien chemin qui menait chez le voisin, fermé par un portillon qui visiblement ne sert plus depuis longtemps. Ni le chemin ni le puits ne figure au cadastre.

Le négociateur ne précise pas au notaire l'existence du puits, et se contente de transmettre le titre de propriété. La vente a lieu. L'été est très chaud, le manque d'eau se fait sentir dans les jardins.

Un matin, le nouveau propriétaire voit débarquer dans son jardin, par le portillon remis en état, 4 voisins avec leurs arrosoirs, venus puiser de l'eau. Forcément, ça crée des discussions animées.

Qui va être entrainé dans la brouille ? Le négociateur et l'agent immobilier évidemment.

Quid du notaire ? Le notaire ne peut être tenu responsable dans cette histoire même si certains vont essayer de lui faire « porter le chapeau ».

- Cette délégation va entrainer un allongement des délais de signature de plusieurs jours, voire plusieurs semaines. La seule « protection » pour les parties durant ce temps dépend du degré de confiance des clients, directement lié au professionnalisme de l'intermédiaire.

- Rédiger et recevoir le SSP fait partie des éléments permettant de justifier des honoraires plus importants. Pourquoi vous en priver si vous pouvez le faire et garder ainsi le contrôle sur la transaction ? En effet, l'Agent Immobilier est l'animateur du champ contractuel.

contractuel. A vos ventes !!!