FORMATION

Locataire ou occupant sans titre ?

Ce matin, j'ai écouté un message sur mon répondeur, laissé par un négociateur : « Rozenn peux-tu me rappeler s'il-te-plaît ? J'ai un appartement loué à vendre, et une cliente que ça intéresse pour habiter. Elle voudrait être rassurée sur le paiement du loyer quand elle lui aura donné le congé pour reprendre le logement. C'est quoi déjà les règles avec le congé pour reprise ? »

En ce qui concerne les modalités du congé pour reprise d'un bien loué, la question est classique et a déjà été vue en formation. Pour rappel, on peut se référer au schéma concocté par l'ANIL que je trouve très bien fait et que je vous mets en illustration ici.

Quant au paiement du loyer, la question est moins « banale » et entraîne d'autres interrogations :
1. Quel est le statut juridique du locataire resté en place sur autorisation de la loi après l'échéance du bail ? Et donc que paie-t-il ? Un loyer ou une indemnité d'occupation ? En conséquence, faut-il délivrer une quittance de loyer ou une quittance d'indemnité d'occupation ?
2. Quid de l'assurance GLI s'il y en a une ? Et l'assurance habitation du locataire ?
3. Comment ça se passe si le locataire touche des allocations logement de la part de la CAF ?
4. Que doit faire le propriétaire ou son représentant dans cette situation ?...

Revenons sur les principes de base du congé pour reprise d'un logement acheté loué :

Le texte de l'article 15 I alinéa 5 de la loi de 89 (le statut du bail d'habitation) revu et corrigé par la loi ALUR pose un principe qui peut paraître surprenant : « Lorsque le terme du contrat en cours (le bail) intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition ».

La personne intéressée va acheter l'appartement et donner congé (préavis de six mois) au terme du bail, mais le locataire va pouvoir rester dans les lieux jusqu'à la fin d'une période de deux années après l'acquisition.

Il y a donc un délai d'occupation après l'échéance du bail de quelques mois. Quid de son statut juridique ? Encore locataire ou occupant sans droit ni titre ?

Il est constant qu'à l'échéance du bail, la relation entre bailleur et locataire est terminée. En fait, le preneur (ancien locataire) n'a plus rien à faire dans les locaux et s'il reste, il devient « occupant sans droit ni titre », mais redevable d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux (volontaire ou forcé) ne crée pas de tacite reconduction du bail.

Ce changement de qualification juridique a des conséquences importantes : extinction de l'assurance GLI, la caution est libérée de ses engagements, l'assurance d'habitation va pouvoir continuer, mais après avoir averti la compagnie d'assurance.

Ici, le cas est totalement différent : le maintien dans les lieux est autorisé par la loi.

Oui, mais elle ne réglemente pas la situation du preneur dont le bail est échu.

Pour rassurer la personne intéressée par l'appartement, il faut tout simplement se reporter au texte lui-même :
« ...le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à... »

Donc, le congé est bien donné à l'échéance du bail, mais, cas particulier, il ne prendra effet qu'à... une date ultérieure.

La personne est dans la situation très classique d'un locataire qui a donné congé ou à qui on a donné congé : il est simplement dans la période de préavis de départ. Ce qui implique que :
- Le loyer et les charges sont dus, et il s'agit bien d'un loyer et non d'une indemnité d'occupation.
- S'agissant du paiement d'un loyer, la GLI reste en place. Il est néanmoins conseillé d'informer la compagnie d'assurance de cet état de fait.
- Le propriétaire ou son représentant peut éditer des quittances de loyer, que le preneur pourra présenter à la CAF pour ses allocations, ou présenter à tout nouveau propriétaire dans la recherche de son futur logement.
- La caution reste tenue des engagements du locataire.
- L'assurance habitation -risques locatifs de l'occupant- continue (mais par précaution, il serait bien d'avertir la compagnie d'assurance).

Il est important de « ne rien faire » et surtout pas de contractualiser un nouvel accord, quel qu'il soit, moyennant finances, qui pourrait être requalifié en « bail de 89 ».

En ce qui concerne la cliente de ce négociateur, et dans ce cas précis, tous les éléments sont présents pour la rassurer.

A vos ventes !

Article rédigé par Jean-Pierre CHARISSOU et Rozenn CHAPRON, co-fondateurs de Nexialim

ADIL

Schéma ADIL

Photo | ADIL

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#Occupant

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