« Pour mes documents juridiques, je paie un prestataire : je suis tranquille ». C'est ce que j'entends régulièrement en formation.

Voici un cas concret : fin septembre 2023, j'interviens sur une formation intitulée « lecture juridique des documents métiers », en présentiel, pour un groupe d'agences.

Ils utilisent les services d'une plateforme externe, intégrée dans leur CRM, qui « garantit » la validité des documents.

Nous plongeons dans le formulaire « offre d'achat ». Patatras !

La mention suivante, toujours cochée par défaut, stipule la chose suivante : « En cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières ».

Nous sommes fin septembre 2023, la Cour de cassation a jugé de la manière suivante : (Civ 3° 11 mai 2023 n° 22-11287) : Une offre d'achat, même acceptée par le vendeur, n'est que l'amorce de pourparlers, si une mention indique que cette offre «stipule qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières», c'est à dire reporte à une date ultérieure et avec des informations substantielles l'engagement des parties.

Les conséquences sont lourdes.

La clause stipule expressément que le contrat n'est pas parfait : il manque des éléments constitutifs du contrat à préciser dans un acte ultérieur à réaliser. Le vendeur n'est pas engagé avec cette réserve. En cas de doute, la responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée, car le vendeur a cru que...

Et pourtant le prestataire externe a vu juste en proposant une clause éventuelle : c'est au professionnel de la rédaction d'apprécier ce qu'il faut stipuler ou pas...

(Attention : cette clause reste une « amorce de pourparlers ». Ne pas oublier que la mise en place du contrat à venir doit être effectuée de « bonne foi » de part et d'autre (article 1104 du Code civil) et que cette exigence de bonne foi est une disposition d'ordre publique.

Ce n'est pas du « tout ou rien » : avec cette clause nous entrons en négociation (de bonne foi).

De récentes décisions ont jugé que l'acceptation d'une offre de vente complète forme la vente : nous assistons à un retour vers les fondamentaux de la vente, en particulier sur l'accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code civil).

Branle-bas de combat dans la salle de formation : « Ce n'est pas normal ! On paie pour avoir des documents valides !

Ok vous payez. Ok vous pourrez essayer d'assigner la plateforme. Mais les règles sont claires : L'agent immobilier est responsable des documents qu'il émet, y compris s'il utilise des modèles préformatés. C'est lui et lui seul qui « pilote » son dossier et les actes qui en découlent.

Les plateformes ne fournissent que des modèles et la rédaction des documents juridiques reste sous le contrôle et la responsabilité du professionnel.

Relisez ce qui est écrit dans les conditions d'utilisation des modèles de chaque prestataire : c'est sûrement écrit.

Et la DGCCRF n'aime pas ça du tout ! Elle soutient que c'est une facilité offerte au blanchiment d'argent et/ou financement du terrorisme.

Cette case ne doit être cochée que si elle est nécessaire. Il faut pouvoir expliquer pourquoi cette faculté de substitution a été stipulée. Cela ne peut en aucune manière constituer une « clause de style ».

Elle découle tout simplement d'une découverte client la plus complète possible.

Dans votre fiche acquéreur, les éléments qui ont déterminé ce choix doivent être notés : Mme Tartopom, veuve, 2 enfants, va profiter de cette acquisition pour faire une donation à ses enfants. Un rendez-vous chez son notaire est prévu, elle signe pour l'instant le compromis en nom propre. Pas de problème, la faculté de substituer se justifie par une organisation patrimoniale à mettre en place.

DONC : OUI, vous pouvez utiliser des « modèles ». Ils vous feront gagner un temps précieux.

NON, vous ne devez pas les compléter sans les relire et les analyser attentivement.

Oui, vous devez absolument organiser votre veille pour ne pas passer à côté d'éléments déterminants, risquant de compromettre votre vente ou votre droit à commission.

A vos ventes !!!