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Suivi du dossier de vente en cascade : Quoi ? Comment ? Jusqu'où ?

Il est beaucoup question ces derniers temps, des ventes « en cascade ». En effet, les conditions d'obtention des crédits s'étant durcies, beaucoup d'acheteurs solvables sont déjà propriétaires d'un bien, qu'ils revendent pour en acquérir un autre.

L'agent immobilier sera tenu par un obstacle infranchissable posé par l'article 1304-2 du Code civil : est « nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ». Autrefois, on parlait de condition « purement potestative », mais le terme a été abandonné.

Comment alors, sécuriser la transaction afin qu'elle puisse aboutir dans les délais ?

Cas typique sur la vente d'un appartement dépendant d'une succession : le logement(A) mis en vente, l'agent immobilier présente une offre rédigée manuellement par M. X, proposant un prix : pas de détail sur le financement, délai ou autre information. La fratrie accepte le prix. 15 jours passent, l'Agent Immobilier convoque les parties pour signer le compromis. La fratrie refuse le rendez-vous tant qu'elle n'a pas de détail sur le financement de M. X. Réponse de l'AI : « c'est « sans prêt », il a vendu sa maison (B) ».

Question de la fratrie : quid du financement de ses acheteurs, MMme Y ? L'AI lui fait parvenir la copie du SSP de la maison(B). Il y est stipulé une condition suspensive de bonne réalisation de la vente du bien(C) de MMmeY. Un compromis est en cours sur cette vente (C) sous condition d'obtention d'un prêt, à MMme Z, date butoir dans 4 mois. M. X s'aperçoit à la lecture du compromis qu'il connait bien MMme Z, acheteurs du bien C, échange par sms avec eux, envoie les copies des messages à l'agence, qui les transmet à la fratrie, afin de la « rassurer » sur la faisabilité de la transaction conditionnant la vente du bien dépendant de la succession.

Question 1 : à quel moment doit-on vérifier la solvabilité d'un acquéreur potentiel ? Avant de poursuivre la relation avec un simple visiteur devenu « personne intéressée ». Pourquoi ? L'agent immobilier est totalement responsable du préjudice éventuellement causé au propriétaire qui a confié un mandat de mise en vente à ce dernier, en cas d'insolvabilité manifeste de l'acquéreur présenté. Les possibilités financières doivent donc être discutées à la découverte acquéreur. Nous ne sommes pas au stade où on demande des justificatifs. A minima on pose des questions et on en garde la trace. Si cela avait été le cas, le compromis de vente du bien (B) de M.X aurait fait apparaître cette complexité dès le début, et la fratrie n'aurait sans doute pas accepté la proposition de prix.

Image IA

Question 2 : en tant qu'agent immobilier, peut-on demander la copie d'un SSP dont la réalisation est une condition suspensive à une acquisition ? Oui. Cet élément est essentiel dans sa mission de conseil auprès du vendeur. Il doit s'assurer que les conditions du compromis ne seront pas un élément bloquant la vente du bien de ses clients. Dans ce cas précis, la lecture attentive de ce document aurait permis à l'agent immobilier de ne pas perdre de temps avec des ventes en cascade à l'aboutissement hypothétique, risquant la nullité prévue par la Loi.

Question 3 : peut-on remettre au vendeur, à titre de preuve de la découverte financière de l'acquéreur potentiel, le SSP concernant la vente du bien de ce dernier ? Non. Le compromis n'a pas à être divulgué, car non public (seul l'acte authentique est publié au SPF, à la disposition de tout le monde). Les professionnels de l'entremise peuvent en avoir connaissance (sans délivrer de copies) via l'acquéreur du bien successoral, vendeur de sa propre maison.

Question 4 : est-il possible de transmettre des copies d'écran de messages SMS à des personnes non concernées par la conversation ? Non. Il s'agit de protection de données personnelles (RGPD), et du devoir de réserve.

Alors comment faire ? En tant que professionnel, vous n'avez que la possibilité de demander tous les éléments qui vous semblent nécessaires à l'aboutissement de votre dossier, à la disposition du public. Cependant, vous pouvez tout à fait tirer les conséquences qui s'imposent concernant un refus de transmission et peut être mettre en avant les exigences « TRACFIN » (article L 561 2 1 du Code monétaire et financier) sur la traçabilité des fonds. Vous pouvez éventuellement questionner vos confrères qui ont un devoir de « confraternité », mais ce sera à leur bon vouloir.
Rappel concernant les démarches d'obtention de crédit de vos acquéreurs : il ne vous est pas possible de demander des attestations de dépôt de demande financement. Mais la date butoir indiquée dans votre compromis vous permet de relancer l'acheteur en le mettant face à ses engagements.

A vos ventes.

Photo | Rozenn Chapron et Jean-Pierre Charissou, Image IA

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