Comment est imposée la plus-value en SCI à l'IS

Une société civile immobilière (SCI) est, de plein droit, une société fiscalement transparente. Résultat : la taxation des bénéfices et des plus-values se réalise au niveau des associés et non pas à celui de la société. Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l'imposition des revenus et des plus-values immobilières.

Une SCI peut être soumise aux règles fiscales applicables à l'impôt sur le revenu (IR). Ce sont celles des revenus fonciers. La société n'est pas redevable de l'impôt sur les résultats et les plus-values de cessions de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques, propriétaires en direct d'un bien immobilier.

L'option à l'IS de la SCI

Sur option, il est aussi possible d'assujettir la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Cette possibilité permet de taxer les bénéfices au niveau de la société. Deux hypothèses sont possibles. La première au taux réduit de 15% pour la fraction de bénéfices n'excédant pas 42 500 euros, si elle remplit deux critères : un chiffre d'affaires inférieur ou égal à 10 000 000 euros au cours de l'exercice comptable, et un capital social entièrement libéré et détenu pour au moins 75% par des personnes physiques (ou pas une société elle-même détenue pour au moins 75% par des personnes physiques). La seconde au taux normal de 25% si elle ne remplit pas les critères ou pour la fraction de bénéfices excédants 42 500 euros.

Une double taxation s'appliquera si les associés font le choix de se verser des dividendes. Leur quote-part est ainsi taxée à la flat tax de 30% (12,8% d'IR et 17,2% de prélèvements sociaux), à moins d'opter pour une imposition au barème progressif, applicable à l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers.

Au niveau des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, les règles des plus-values professionnelles sont de rigueur. Cette plus-value s'applique au moment du bénéfice imposable à l'IS. En raison de l'amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l'imposition aussi.

Comment calculer la plus-value dans une SCI à l'IS ?

Pour la SCI à l'IR et les particuliers, la règle est simple. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Il ne faut pas oublier que le prix de vente est diminué des frais de cession. Quant au prix d'achat, il est augmenté des frais d'acquisition et dépenses de travaux ou forfaits respectivement de 7,5% et 15%.

Au niveau du régime des professionnels, la plus-value correspond à la différence entre la valeur nette comptable et le prix d'acquisition.

Des amortissements sur les actifs peuvent être pratiqués sur la SCI à l'IS. Cela veut dire que la dépréciation du bâti et de ses composants sera comptabilisée au fil du temps. La valeur d'un actif, après déduction des amortissements, est ainsi représentée par la valeur nette comptable. En résumé : plus un bien a été amorti, plus le montant de la plus-value est élevé. Le bien est ensuite taxé au taux réduit ou au taux normal d'IS.

Les raisons d'opter pour une SCI à l'IS

Souvent, le choix d'une SCI à l'IS se réalise quand une personne veut investir dans l'immobilier sans alourdir sa facture fiscale personnelle. Tant qu'elle ne se verse pas de dividendes, elle n'est pas concernée par l'impôt sur les bénéfices et la plus-value. La société entre donc dans le cadre d'un objectif de réinvestissement des bénéfices.

La déduction des charges d'exploitation et des amortissements offre la possibilité de limiter les frottements fiscaux au niveau de la société. En revanche, s'ils pénalisent la revente des biens immobiliers à la sortie, les amortissements s'avèrent mieux adaptés pour les locaux dont la valeur se déprécie avec le temps, à l'image des bâtiments industriels.

Enfin, dans le cadre d'une location meublée à titre habituel, les investisseurs n'auront pas d'autre choix que de créer une SCI à l'IS. Quand elle reste résiduelle et ne représente pas plus de 10% des bénéfices totaux, l'administration fiscale tolère cette activité. En revanche, au-delà, l'IS est obligatoire.