Zoom sur le bail à nourriture, une solution de vente pour les seniors

Contrairement à son nom, le bail à nourriture n’en est pas un. En réalité, le bail à nourriture est un service associé à un contrat de vente immobilière. En échange de l’aliénation d’un immeuble, l’acheteur prend l’engagement de pourvoir à l’ensemble des besoins du vendeur sa vie durant : travaux de jardinage ou de bricolage, portage des repas, accompagnement à des rendez-vous médicaux, à des sorties culturelles, chez le coiffeur… Pour résumer simplement, le bail à nourriture est une vente, donc un transfert de propriété (à titre onéreux), dont une partie du prix est convertie en obligation de soins, de réalisation des prestations en nature.

Un viager avec une rente en nature

Ce contrat ne fait l’objet d’aucune définition dans le Code Civil. Il a longtemps été usité dans les campagnes quand un seul membre d’une fratrie s’occupait d’un parent invalide ou âgé. Mais attention, le bail à nourriture dépasse largement le cadre du devoir moral ou de l’obligation d’assistance alimentaire qui, elle, est prévue dans l’article 205 du Code civil.

Aujourd’hui, le bail à nourriture prend tout sens et peut même devenir une solution parfois incontournable, pour traiter la question de la dépendance. Cela s’explique tout d’abord en raison du contexte démographique avec l’allongement de la durée de vie des seniors. Aussi, cette population souhaite de plus en plus vieillir à domicile et ne pas devoir quitter le domicile familial, dans lequel elle vit, parfois, depuis plusieurs décennies. Enfin, il y a aussi des raisons économiques qui peuvent rendre le bail à nourriture comme une solution, beaucoup moins archaïque qu’il n’y paraît au premier abord.

Sur plusieurs points, le bail à nourriture se rapproche du viager. En effet, comme pour le viager, l’âge et le sexe du vendeur vont déterminer la valeur du bien vendu, en tenant compte des tables de mortalité. Ensuite, le montant est ventilé entre une rente viagère, et un capital (bouquet) versé lors de la signature chez le notaire. En revanche, la rente viagère n’est pas versée en espèces sonnantes et trébuchantes. Plus simplement, elle est réglée sous forme d’assistance et de services fournis au créditeur. En cas de carence du débiteur, une clause résolutoire peut prévoir l’annulation du contrat.

Le bail à nourriture est un contrat aléatoire notamment en raison de la date inconnue du décès du bailleur. Toutefois, contrairement à un viager « classique », l’aléa est double car il porte également sur l’importance des prestations fournies, qui sont susceptibles d’évoluer et de varier en fonction de l’état de santé du créditeur.

Les clauses à prévoir

Signer un bail demande de la préparation, un accompagnement et ne s’improvise pas. Souvent, il est nécessaire de faire appel à un expert viagériste. Pour protéger les parties dès la signature du contrat, il est indispensable que certaines clauses soient inscrites au contrat. En effet, après, il sera impossible de revenir en arrière.

Lors de la rédaction, la principale difficulté réside au niveau de la « valorisation » des services et des prestations qui doivent être réalisées par le débiteur. Les grandes natures de prestations doivent être définies. Elles peuvent être pécuniaires comme par exemples la fourniture de logement ou de nourriture, ou bien non pécuniaires comme les soins ou bien l’entretien. Il est aussi nécessaire de préciser la périodicité et la qualité de ces prestations. Pour chacune d’entre elle, un coût estimatif est donné. Il est aussi nécessaire de se prémunir contre les aléas financiers qui sont liés à la hausse du coût de la vie en prévoyant une revalorisation régulière de la valeur des prestations.

Comme il formalise une aide entre deux personnes unies par un lien de confiance, le bail à nourriture est un contrat « intuitu personae ». Pour pallier un prédécès du débiteur, donc de l’acheteur, ou bien anticiper une éventuelle mésentente, il est aussi conseillé de prévoir la possibilité de substituer aux prestations en nature le versement d’une rente viagère compensatrice. En cas de départ du créditeur, donc du vendeur, en maison de retraite par exemple, il faut enfin anticiper les modalités de revente du bien.