MARCHÉ

Etat des lieux du marché immobilier de luxe qui résiste à la crise

Malgré un contexte géopolitique et international incertain, l'immobilier de prestige fait figure d'exception. Comme le confirme le baromètre des prix de Coldwell Banker, le leader de l'immobilier de luxe, ce marché, si spécifique, reste fluide et ne patine pas.

En France, à Monaco, en Suisse et en Belgique, le baromètre des prix de Coldwell Banker fait figure, depuis son lancement, d'indicateur de référence du marché de l'immobilier premium. Cette étude bénéficie d'une actualisation chaque trimestre, ce qui permet d'offrir non seulement un éclairage sur des focus régionaux sur le segment des biens mis à la vente entre 1 et 5 millions d'euros, mais aussi sur de l'ultra luxe, aux prix qui sont supérieurs à 5 millions d'euros.

Fondé aux Etats-Unis en 1906 par Colbert Coldwell et Arthur Benjamin Banker, le réseau Coldwell Banker est aujourd'hui l'un des grands leaders mondiaux de l'immobilier de prestige. Implanté dans 40 pays, avec plus de 3 200 bureaux et 100 000 consultants dans le monde, Coldwell Banker a réalisé en 2022 un volume de ventes de 295 milliards de dollars. Sa division d'immobilier de luxe a participé à plus de 50 000 transactions d'immobilier de luxe (+54%) en 2022. Coldwell Banker Europa Realty est installé à Paris en 2011 et compte aujourd'hui 54 agences et 450 consultants en France, à Monaco et au Luxembourg.

Une étude sur l'intégralité du marché

Basée sur les données PriceHubble, cette analyse, exclusive, pointe les indicateurs essentiels comme les prix, les volumes d'annonces à la vente, l'évolution des surfaces habitables, et les taux de négociation. La période analysée va de 2019 jusqu'au 30 juin 2023 et ne s'arrête pas à des données Coldwell Banker mais prend en compte l'intégralité du marché. Cette méthodologie propose une donnée d'autant plus pertinente dans une période de réorientation, voire de bouleversement du marché, pour capter la psychologie des vendeurs dans une temporalité fine. Dans une première étude axée sur le bilan 2023 et les perspectives 2024, un comparatif avec le segment traditionnel classique est proposé.

Une offre de biens à la vente à la baisse et revenue au niveau de 2019

En 2021 et 2022, le marché de l'immobilier haut de gamme avait été marqué par une forte croissance de volumes pour atteindre environ 80 000 annonces. De son côté, l'année 2023 revient à un niveau observé en 2019, avec plus de 40 000 biens à la vente. Cette tendance à la baisse suit la courbe du marché classique, même si elle résiste mieux, notamment au niveau des négociations. Aussi, les surfaces habitables à la baisse n'épargnent pas le segment du haut de gamme, passant de 210m² en moyenne en 2019 à 193 m² en 2023. « 17 m² de surface perdue en 4 ans contre 6m² en moyenne sur le segment classique, c'est presque trois fois plus mais tout est relatif car proportionnellement, cela reste identique entre le marché haut de gamme et classique », remarque Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty qui précise également : « notre clientèle nationale et internationale est de plus en plus exigeante ces dernières années, elle refuse toute surface non utilisée et résonne davantage avec une vision d'investisseurs qu'au réel coup de cœur. Le luxe reste l'espace surtout quand il est optimisé ».

L'immobilier de luxe résiste

En analysant le baromètre des prix Coldwell Banker 2023, des disparités territoriales dans la résistance des prix des biens de luxe en France et en Europe (Monaco, Suisse et Belgique) se dégagent. Même si le segment du luxe résiste partout, c'est bien en France que les hausses des prix sont les plus fortes. En effet, une croissance moyenne des prix de 3% en France en 2023 est observée sur ce baromètre des prix. Certes, ce chiffre est facial, avant tous actes de vente, mais il prouve l'attractivité et la robustesse de l'immobilier de prestige à l'échelle nationale. Cette croissance, au niveau européen, s'observe à +0,2% en Suisse, et +1% en Belgique. Essentiellement puissante dans le sud, cette résistance montre à quel point le marché premium profite d'une meilleure solidité face au marché standard, au sein duquel « les prix des logements anciens en France métropolitaine ont enregistré une diminution de 1 % sur un an en août 2023, pour la première fois depuis fin 2015. Une baisse qui ne cessera de s'accélérer dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023 », détaillent les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture.

Un taux de négociation trois fois moins important

Un net différentiel des marges de négociation avec le segment classique est souligné, en parallèle de l'augmentation de 3% du prix des annonces en 2023. Tandis que la négociation sur le marché classique s'établit à 24%, les prix des biens de luxe sont négociés en moyenne à 8%. « Ces données confirment ainsi la meilleure anticipation des acteurs premium du marché, à même d'intégrer les impacts macro-économiques dans la formation de leur prix de vente », ajoute Laurent Demeure, le CEO de Coldwell Banker Europa Realty.

La conjoncture soutient le marché de l'immobilier du luxe unique

Dans un contexte économique touché de plein fouet par la crise, le marché des biens premium parvient néanmoins à émerger, grâce notamment à une croissance des prix de l'ordre de 3% sur le territoire national. Cette résistance s'explique notamment par trois facteurs. Il y a tout d'abord l'inflation à 5,8% qui touche l'Europe et a fait chuter le marché immobilier classique. Néanmoins, cette inflation a contribué à la croissance du segment premium. En effet, dans un contexte inflationniste, « l'immobilier joue pleinement son rôle de valeur refuge et de rempart contre l'inflation. Investir lorsque l'inflation augmente, rentre dans une stratégie de valorisation du bien à terme », souligne encore Laurent Demeure. Le taux de change est un second indicateur. Il est vu comme une opportunité car il permet à une clientèle internationale de réaliser des investissements en France, moins coûteux par effet de valeur monétaire. Sur simple impact du taux de change, l'appréciation du dollar permet ainsi de baisser le coût de l'immobilier à Paris de 6,4%. Par rapport au marché classique où de nombreux acquéreurs français, faute de financement, n'ont pas pu acheter à cause de l'augmentation rapide des taux de crédit, le segment premium a quelque peu été épargné. En effet, sur le segment haut entre 4 et 5 millions d'euros, les acquisitions font appel aux crédits dans une moindre propension. L'augmentation des taux a donc mécaniquement moins touché le segment de l'immobilier de luxe.

Le sud de la France plébiscité par les investisseurs

Sur le segment des biens premium avec des prix à la vente de 1 à 5 millions d'euros, le sud de la France est impacté par une forte croissance des prix. Cette région est privilégiée par les investisseurs en 2023 et a connu une nette croissance de ses prix immobiliers. Pour les investisseurs, c'est une valeur refuge, malgré un contexte économique compliqué et inquiétant. Par exemples, la croissance des prix est de 14% à Antibes, avec un prix de 11 860 euros au mètre carré sur le segment premium. A Cannes, les prix grimpent de 10% pour atteindre 12 920 euros par m², et de 9% à Nice pour des prix de 9 929 euros par m².

En 2023, cette forte attractivité du sud de la France pour les acheteurs étrangers, en quête d'une clientèle internationale, s'est accentuée. Comme c'est le cas depuis toujours, ce territoire est choisi par les Américains, les Hollandais, les Belges, les Anglais. Bien entendu, l'impact des taux de change et du statut de l'immobilier comme bouclier face à l'inflation ont favorisé cette évolution. Laurent Demeure, qui souligne la solidité du marché et de son attractivité de long-terme, estime que ce report vers la France est « récurrent lorsque le contexte international va mal ». Enfin cette attirance pour le sud de la France, une localisation historique, est aussi due au contexte géopolitique où les investisseurs sont à la recherche du statut « refuge » de l'immobilier.

Baisse des prix sur la Côte Atlantique

En dehors du Cap Ferret, les prix connaissent une tendance à la baisse sur la Côte Atlantique, comme sur le marché classique. La ville de Bordeaux, a connu une baisse de 3% du prix au mètre carré des biens de luxe, pour atteindre 6 053 euros. A Nantes, une baisse de 3 % est observée (5 561 euros), et de 2% à Biarritz (10 769 euros). Ces diminutions font suite à une croissance très forte ces dernières années, avec des marchés moins prisés par la clientèle internationale que celui de la Côte d'Azur.

Le marché du luxe préservé

Au niveau des volumes de transaction, le marché du luxe en France suit la tendance de fond du marché immobilier français. En revanche, il offre une meilleure résistance et solidité, notamment en raison d'un taux de négociation plus clément et d'une clientèle internationale. Cette dernière tire les prix et permet au secteur d'être préservé de l'impact de la hausse des taux de crédit.

Les perspectives pour 2024

Le marché premium devrait s'assagir en 2024 après une année 2023 marquée par une croissance des prix. Cette correction est toutefois à nuancer en raison de la demande, toujours inférieure à l'offre qui pourrait même se raréfier avec la forte chute de la construction neuve. « En cette fin d'année, on n'observe plus d'anticipation à la hausse des vendeurs, qui se projettent maintenant dans un marché de négociation. Nos analyses anticipent dans ce cadre une baisse des prix modérée au 1er semestre 2024, de l'ordre de 4 %, dans les villes analysées par notre baromètre. Cette période sera donc probablement le meilleur moment pour acheter, et profiter de la correction de ce marché premium, puisqu'à partir de juin, en raison de la maîtrise de l'inflation et de l'arrêt de la hausse des taux, si ce n'est du début de leur diminution, le marché global devrait repartir dans un cycle positif », analyse Laurent Demeure.

Avec l'augmentation de 28% du nombre d'ultra-riches qui est attendue pour 2026, la demande sur le marché de luxe pourrait connaître une hausse. Cette clientèle, internationale premium, est en capacité d'investir dans l'immobilier secondaire de luxe, aux endroits les plus attractifs en France et en Europe. « Finalement, le marché premium, s'il suit la tendance générale du marché immobilier, avec un ralentissement de la croissance et une anticipation de la négociation, reste largement plus solide que le marché classique. Conséquence ? L'amplitude des baisses n'est pas aussi forte, et la reprise annoncée pour le second semestre 2024, associée à l'enrichissement des fortunes européennes, devrait soutenir ce marché dans sa croissance », conclut Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty.

Photo | Pexels

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