Century 21 dresse le bilan du premier semestre 2022

Il s’agit d’un nouveau record au niveau du marché de l’immobilier : l’apport personnel attendu n’a jamais été aussi élevé. En effet, sans surprise, le montant des apports exigés par les établissements bancaires a bondi. Cette tendance est d’ailleurs confirmée dans la dernière étude présentée par Century 21. Au cours du premier semestre 2022, l’apport personnel nécessaire pour financer une acquisition moyenne était de 55 519 euros, soit 21% du montant du prix du bien (hors frais de notaire). Pour rappel, au second semestre 2021, l’apport personnel nécessaire était de 32 153 euros, soit 13% du prix de vente, et de 24 872 euros (soit 10%) au premier semestre 2021. En 2016 et 2017, il n’y avait pas besoin d’apport personnel pour acheter un bien moyen avec un crédit sur 20 ans et une mensualité de 1 000 euros.

Dans son étude 21 souligne qu’avec la montée vertigineuse des prix, « les montants moyens d’acquisition atteignent des sommets : 290 654 euros pour une maison, 240 961 euros pour un appartement. Les Français ont préféré augmenter leur quotité de financement par emprunt ainsi que leur apport personnel ».

La part des plus de 50 ans en progression

Hausse des prix dans l’ancien

Au cours du second trimestre 2022, les tendances offrent d’autres indications. C’est une réalité, la flambée des prix est un temps révolu car une décélération est en cours. Elle est plus prégnante sur le segment des appartements que sur celui des maisons pour lequel la demande et les attentes des Français sont toujours fortes. L’activité en subit les conséquences directes et repart à la hausse au premier semestre 2022. Elle se montre plus vigoureuse sur le marché des appartements que sur celui des maisons où le rééquilibrage des prix est moins substantiel.

Stabilité des prix à Paris

Si ce marché surfe actuellement sur une vague dynamique, il n’y a pas encore de frénésie. En effet, les délais de vente moyens augmentent sur douze mois et s’établissent à 78 jours, soit le niveau le plus haut jamais constaté dans la Capitale. Pour rappel, à titre de comparaison, ces délais de vente s’arrivaient à 44 jours en 2011. Soit en onze ans, les délais se sont allongés de 34 jours !

Au niveau des prix, les montants d’acquisition restent élevés : il faut désormais payer 535 480 euros en moyenne pour acheter un appartement à Paris pour une superficie d’environ 52m². La hausse des taux d’intérêt, conjuguée à l’encadrement des loyers et à la nouvelle réglementation sur la performance énergétique des logements, a grandement refroidi les élans des investisseurs. En effet, les investissements locatifs sont de moins en moins intéressantes et rentables. Leur part, parmi les acquisitions, a baissé de 18,6% pour retrouver un niveau inférieur à celui de 2018 (26,3% au premier semestre 2022. Pour rappel, en 2018, ils étaient de 26,8%.

En Île-de-France, aller en périphérie est plus difficile

En 2020 et 2021, les confinements successifs avaient encouragé les cadres parisiens à sauter le pas et gagner la périphérie pour obtenir plus de surface, avec, à la clé, et surtout s’ils le pouvaient, un jardin. Cet épisode est désormais fini. Ceux, qui avaient fait ce rêve, ont pu le réaliser. En revanche, désormais, avec la hausse du prix du carburant et celui de l’énergie, acheter une maison en périphérie, trop éloignée du lieu de travail, n’est plus forcément abordable.

En effet, le prix au m² des maisons en Île-de-France n’a pas cessé de progresser fortement entre les premiers semestres 2021 2022 avec une hausse de 9,1%. Cela établit un nouveau record à 3 736 euros le m² en moyenne. Le montant moyen d’acquisition d’une maison francilienne atteint des sommets jamais atteints : 424 473 euros (+9,8% sur 12 mois).

Les régions ont profité de l’effet post-covid

La Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) est la région qui a vu ses prix progresser le plus rapidement depuis un an : +15,5% pour les maisons (dont le prix moyen au m² s’établit à 4 270 euros) et +10,8% pour les appartements (4 508 euros le m²). A l’inverse, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté sont les régions qui présentent des hausses relativement modérées (entre 7 et 7,3% pour les maisons et entre 4,7 et 5,3% pour les appartements).

Avec ces évolutions, des écarts se creusent entre les régions : par exemples, le prix moyen au m² d’une maison est de 1 561 euros en Bourgogne-Franche-Comté alors qu’il est de 4 270 euros en PACA. Un appartement s’achète en moyenne 2 092 euros le m² dans le Grand-Est quand il vaut le double (4 508 euros le m²) en PACA.

Le pouvoir d’achat déterminant pour la suite

La question du pouvoir d’achat, qui était déjà un enjeu lors de la campagne présidentielle, va devenir cruciale dans les prochains mois, avec une inflation à 5,2%. La partie du « reste à vivre » des ménages, dont tiendront compte les banques pour valider ou non les demandes de crédit, sera encore plus serrée.

Dans ce contexte, l’augmentation des prix pourrait ralentir et rester à une tendance plus modérée, déjà observée ces derniers mois. Comme cela a déjà été le cas, le marché des transactions s’auto-régulera sur le fameux principe « des vases communicants entre volume de transactions et prix au m². En toute hypothèse, une accalmie significative sur les prix est souhaitable et souhaitée », conclut Century 21.