MARCHÉ

Le retour des non-résidents sur le marché immobilier français

Avec un budget moyen de 406 323 €, les acheteurs non-résidents ont signé leur retour sur le marché immobilier français en 2024. La Côte d'Azur, les Alpes, le Sud-Ouest, sans oublier Paris, sont des destinations recherchées.

De nombreux projets immobiliers ont été relancés ces derniers mois en France en raison de la baisse des prix et des taux. Des Français mais également des non-résidents ont fait leur retour sur le marché. Cette catégorie particulière des non-résidents concerne des Français expatriés, des non-résidents de nationalité étrangère ou étrangers résidant en France, mais sans revenus de source française. La demande des non-résidents est en augmentation. Ce constat a été dressé par CAFPI International, avec 13 courtiers polyglottes qui sont installés sur l'ensemble du territoire, ce qui offre la possibilité aux non-résidents de profiter des spécificités des crédits immobiliers français avec des taux en baisse et sécurisés. « Selon les Notaires, en 2022, 1,8% des transactions de logements anciens en France métropolitaine étaient le fait d'acquéreurs étrangers non-résidents. Cela représente près de 20 000 transactions, et ce marché ne cesse de croître depuis la période Covid », analyse Laura Martino, directrice des financements spécialisés.

Où achètent les non-résidents ?

Les acheteurs non-résidents présentent un profil différent des acquéreurs français. Ils ont en moyenne 45 ans (38 ans pour les Français). Leur budget moyen d'acquisition est de 406 323 euros contre 250 000 euros en moyenne pour les acheteurs résidents. 18% des clients non-résidents financés par CAFPI International en 2025 habitaient déjà en France. Les autres provenaient principalement d'Europe, en particulier des Pays-Bas et du Royaume-Uni. Les non-résidents, originaires des pays du Golfe, à l'image du Qatar ou des Emirats arabes unis, et d'Asie (Singapour, Hon Kong) sont aussi représentés. Enfin, les résidents fiscaux américains représentaient 6% des acheteurs.

Les non-résidents étrangers ont tendance à privilégier des localisations comme Paris, les Alpes (Chamonix, Annecy), le Sud-Ouest (Bidart, Hendaye, Andernos...) et la Côte d'Azur, en particulier Cannes, Grasse ou Valbonne. « Les Français expatriés, quant à eux, ciblent les zones urbaines pour de l'investissement locatif, dans le but de percevoir des revenus complémentaires et de conserver une attache immobilière en France », ajoute Sharon Revol, Responsable de CAFPI International.

Pourquoi des non-résidents achètent en France plutôt que dans leur pays d'origine ? La raison est simple : les taux en France sont plus stables et restent bas, par rapport à ceux pratiqués aux Etats-Unis (7,2% fixe pour 30 ans en moyenne en janvier selon Nasdaq.com) ou du Royaume-Uni (5,5% fixe sur deux ans selon Which, sachant que le prêt passe par la suite en taux variable, plus élevé). Cela encourage les non-résidents à réaliser leur emprunt immobilier en France plutôt que dans leur pays d'où ils sont originaires. « Si le coût du crédit est plus élevé et les conditions d'accès plus strictes, il n'en reste pas moins qu'avec des taux nettement inférieurs à ceux d'autres pays et fixes, le financement par un établissement bancaire français reste très intéressant pour un non-résident », appuie Sharon Revol.

Des taux et des apports supérieurs pour les non-résidents

En 2024, la baisse des taux a aidé les banques à relancer la production de crédits immobiliers, en particulier pour les non-résidents. Ce marché est porteur car la clientèle est souvent beaucoup plus aisée que dans le marché immobilier classique. Malgré ce constat, les établissements financiers proposent traditionnellement des taux légèrement plus élevés pour les non-résidents car ils ne peuvent pas bénéficier de la domiciliation des revenus et n'ont pas de visibilité précise sur les comptes bancaires, les flux des dépenses... Actuellement, les taux proposés pour les non-résidents sont entre 3,5% et 4,1% sur 20 ans pour un taux fixe, là où un acheteur résident peut prétendre obtenir un taux autour de 3,1%. « Pour négocier leur taux, les établissements bancaires demandent souvent aux non-résidents des contreparties afin d'obtenir des taux moindres, se rapprochant ainsi de ceux accordés aux résidents. Il s'agit souvent d'un placement d'épargne pouvant servir de garantie financière pour la banque. Les montants peuvent varier selon le profil du client, mais il n'est pas rare que les banques demandent entre 18 et 30 mois de mensualités de crédit en placement. Cette garantie vise à prévenir les risques d'impayés, un client non-résident pouvant plus facilement oublier, ou avoir du retard, pour effectuer un virement depuis son compte bancaire étranger vers son compte bancaire en France afin de payer son crédit », ajoute Sharon Revol.

En termes d'apport, les banques distinguent bien le client français expatrié et le client non-résident. Bien souvent, les non-résidents doivent avoir un apport plus conséquent pour acheter en France, car ils représentent un risque plus élevé pour les banques françaises. En moyenne, l'apport attendu pour un non-résident se situe entre 20% et 40% du coût du projet.

Des projets en hausse en raison du contexte international

Tributaire de la conjoncture internationale, le marché des non-résidents a, par exemple, vu une hausse de demandes en provenance des Etats-Unis avant et après les élections présidentielles. Aussi, la France a profité d'un élan favorable lié aux Jeux Olympiques de Paris 2024. Résultat : Cafpi International a traité 2 481 demandes en 2024 contre 1665 en 2023, soit une hausse de 49,01% en un an.

Photo | Pixabay

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