MARCHÉ

Malgré la conjoncture incertaine, le marché de l’immobilier de commerce est résiliant

Même si la situation est incertaine depuis le début de l’année 2022, l’immobilier commercial résiste, comme le montre l’analyse de Knight Frank France, l’un des acteurs de ce marché

Il y a un an, l’activité des commerces avait totalement profité de l’effet de rattrapage post-Covid. Toutefois, cet élan n’était que de courte durée car depuis le début de l’année 2022, la situation est devenue plus qu’incertaine. « Après le mouvement des gilets jaunes, la grande grève des transports de 2019 puis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19, l'envolée historique des prix et les craintes de récession sont une nouvelle épreuve pour le marché français des commerces, même si ce dernier a jusqu’à présent bien résisté » analyse Antoine Salmon, Directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France.

L'immobilier de commerce porté par l'alimentation et la restauration

Pour rappel, en 2021, le marché des commerces avait pu profiter de l’embellie économique et de l’accélération des plans d’expansion des enseignes. Depuis le début de l’année, beaucoup d’entre elles poursuivent leur développement, plus ou moins rapidement selon le secteur d’activité. Sur le blog de Knight Frank France, l'un des leaders du marché de l'immobilier de commerces, Antoine Salmon écrit encore : « L’alimentation et la restauration constituent toujours l’un des grands moteurs du marché immobilier des commerces. Ces deux secteurs regroupent ainsi 40 % du nombre d’enseignes ayant communiqué sur des projets de développement en France depuis le début de l’épidémie de Covid-19, et même 43 % en 2022. En revanche, la part des enseignes de mode continue de se réduire, passant de 20 % lors des cinq années précédant la crise sanitaire à 9 % en 2022 ».

Même si l’incertitude grandit du côté des ménages au niveau du pouvoir d’achat, cette tendance pourrait perdurer. Et ce, même si les foyers pourraient davantage devoir arbitrer certaines dépenses au profit d’autres catégories de produits que l’habillement. Des grandes enseignes, toujours aussi ambitieuses, multiplient les formats en espérant cibler plusieurs profils de consommateurs et s’adapter aux nouveaux modes d’achat comme les petits formats urbains, les concepts de seconde-main ou les flagships de grandes agglomérations. « La composition des ensembles commerciaux ouverts entre 2020 et 2022 fait également la part belle aux enseignes d’alimentation et de restauration, mais aussi au secteur du sport et des loisirs, moins exposé à la digitalisation de la consommation. Ainsi, les clubs de fitness, laser game, escape game, concepts immersifs, murs d’escalade et autres pistes de karting occupent une place croissante au sein des projets inaugurés depuis la crise sanitaire, dont ils contribuent à faire des lieux de vie axés sur l’expérience et non sur la seule vente de produits », ajoute le Directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France.

En revanche, d’autres secteurs, comme la santé, le discount ou encore les concepts liés à la micro-mobilité, se portent bien. L’expansion en hausse de certaines enseignes, pas chères, peut toutefois être contrainte par des difficultés croissantes pour avoir les bons emplacements. Aujourd’hui, le développement des dark stores est pénalisé par d’autres types de contraintes. En 2021, leur croissance en flèche avait frappé les esprits. « Liées à la disparition de certains acteurs, à des problématiques de rentabilité et à la volonté des municipalités d’en réguler le développement, le ralentissement des ouvertures de nouveaux dark stores est clairement perceptible en 2022. Si 216 sites ont été recensés par Knight Frank en France à la fin du 1er semestre 2022 contre 92 il y a un an, une dizaine seulement ont ouvert depuis le début du printemps », précise encore Antoine Salmon. Même s’il a diminué, le modèle de livraison express des dark stores garde un potentiel important, comme l’illustrent les partenariats noués avec les grandes enseignes de la grande distribution, dont certaines adoptent aussi leur propre concept.

Paris de nouveau attrayant

Au cours de l’année 2021, 43 nouvelles enseignes étrangères ont ouvert les portes de leur première boutique en France. Ce nombre, par rapport à 2020 où elles n’étaient que 33, a nettement augmenté. En 2022, cette hausse a tendance à s’amplifier. « Nous attendons au total une cinquantaine de nouveaux arrivants en 2022 en France, niveau jamais atteint en dix ans à l’exception de 2019. Sur les 25 déjà recensées depuis janvier, 18 ont ouvert dans Paris et au moins autant y sont attendues d’ici la fin de l’année, dans des domaines comme l’habillement et le sportswear, les accessoires, l’équipement de la maison ou la restauration ».

Les positionnements sont aussi très différents. Le secteur du haut de gamme, avec les enseignes qui s’additionnent aux projets de marques déjà à Paris, pourrait compter jusqu’à une quarantaine de boutiques de luxe ouvertes en 2022, contre 34 en 2021. « Ce chiffre élevé souligne l’attractivité de Paris et l’importance pour une enseigne internationale d’y être présente. Capitale incontestée de la mode, destination privilégiée de touristes étrangers revenus en masse, Paris a clairement retrouvé de sa superbe après une période de flottement liée au déclenchement de la crise sanitaire », écrit encore Antoine Salmon.

La vacance locative en baisse

L'activité locative, en bonne santé, ne concerne pas uniquement le domaine du luxe. Elle contribue aussi à faire baisser la vacance commerciale sur certaines artères de la capitale. « La baisse est particulièrement nette rue de Rivoli, dont le taux de vacance s’établit désormais à 6,4 %, loin des 13 % enregistrés à la fin de 2020. Parmi les quartiers les plus animés, citons également le Marais, où la vacance s’est quasiment réduite à néant rue des Francs Bourgeois. Enfin, la vacance reste stable sur les Champs-Elysées, mais de nombreux mouvements récents et négociations en cours témoignent de la vitalité de l’avenue ».

Coupe du monde de football 2022, Coupe du monde de rugby 2023, Jeux Olympiques en 2024 : comme les prochains mois seront riches en événements sportifs internationaux, beaucoup de marques de sport et de sportswear espèrent bien profiter de l’effervescence annoncée et de l’effet vitrine qu’offre un flagship sur les Champs-Elysées. Quelques ouvertures significatives ont déjà eu lieu ou seront bientôt finalisées.

La bonne tenue de la demande des enseignes et la baisse de la vacance sur plusieurs axes ont pour conséquences de mettre de nouveau la pression sur les valeurs locatives des meilleurs emplacements. « Après la correction de 10 à 20 % relevée au plus fort de la crise sanitaire, les transactions les plus récentes et les opérations en cours sur les artères prime font parfois ressortir des niveaux de valeur proches, voire dans certains cas équivalents à ceux pratiqués avant le déclenchement de l’épidémie de Covid-19. Toutefois, les conditions de marché pourraient évoluer si la bonne dynamique du marché parisien venait à s’essouffler du fait de la détérioration de la situation économique », croit Antoine Salmon.

Inquiétudes pour le marché de l’investissement

En raison de la remontée des taux, le marché de l’investissement fait face à une situation incertaine. Toutefois, cette stagnation ne se voit pas encore dans le montant global des transactions actées en France. « Après un très bon 1er semestre, de nouvelles transactions significatives ont été actées cet été, à l’exemple de la cession par Unibail-Rodamco-Westfield du « Shopping Parc » de Carré Sénart. Les sommes investies sur le marché français des commerces s’élèvent désormais à 3,2 milliards d’euros, volume quasi équivalent à celui de toute l’année 2021 », prédit pour sa part Antoine Grignon, co-directeur du département Investissement de Knight Frank France. Depuis janvier, les grandes transactions ont été nombreuses. Neuf sont supérieures à 100 millions d’euros contre 4 sur l’ensemble de l’année 2021.

Suite à une année quasi record en 2021, les parcs d’activités commerciales peuvent se targuer d’avoir d’excellents résultats, avec un nombre élevé de cessions de retail parks, de « boîtes » et de portefeuilles d’enseignes. « Avec près d’un milliard d’euros, les parcs d’activités commerciales rassemblent 32 % des volumes investis en commerces depuis le début de 2022 contre 18 % en moyenne depuis dix ans », détaille Antoine Grignon. Grâce à la vente par URW à AMUNDI du « Shopping Parc » de Carré Sénart et celle par NUVEEN à BNP PARIBAS REIM d’« Enox » à Gennevilliers, leur part a encore augmenté depuis cet été. Cette année, les parcs d’activités commerciales, dont les résultats sont souvent tributaires de la rareté de l’offre disponible à la vente, bénéficient d’un nombre plus élevé d’opportunités qui sont le plus souvent saisies par de grands investisseurs institutionnels français qui ne sont pas insensibles aux bons fondamentaux du commerce de périphérie.

De leur côté, les centres commerciaux concentrent près d’un quart des volumes investis, et ce, malgré certaines opérations significatives et d’autres qui restent à venir. Aussi, plusieurs portefeuilles ont animé le marché des rues commerçantes. Ces dernières restent, aujourd’hui, en dessous de leurs performances habituelles. Mais les grandes opérations, prévues pour la fin de l’année, alimenteront un peu plus les volumes afin que l’année 2022 soit un bon cru pour le marché de l’investissement des commerces.

Pour 2023, les perspectives restent toutefois floues, notamment en raison des incertitudes liées à la consommation et la forte hausse des taux d’intérêt. Cela n’empêche, le marché restera animé et proposera des rendements attractifs et un nombre élevé d’opportunités qui sont issues de l’accélération des stratégies d’arbitrage de certains investisseurs. Les actifs, qui sont moins exposés aux fluctuations de la consommation, seront prisés, comme la proximité et l’alimentaire, dont les volumes investis cumulent plus de 500 millions d’euros en France en 2021. « Le succès des parcs d’activités commerciales devrait également perdurer. A l’heure où l’inflation pèse sur la rentabilité des entreprises et sur le budget des Français, ils font en effet valoir des coûts d’occupation plus modérés pour les enseignes et un positionnement prix plus attractif pour les consommateurs », note encore Antoine Grignon.

Les ensembles commerciaux et la sobriété foncière

Les investisseurs ont aussi comme atout le ralentissement des nouveaux développements. Une prime à l’existant et une stabilité sont rendues possible par la limite de la concurrence que de nouveaux projets exercent et qui risque de faire baisser les valeurs locatives. « Après le rebond de 2021, lié aux livraisons de projets initialement attendues en 2020 mais reportées en raison de la crise sanitaire, les inaugurations de nouveaux retail parks ont été particulièrement rares en France depuis le début de 2022. Celles-ci ne totalisent que 120 000 m² contre un peu plus de 300 000 m² en 2021 et 440 000 m² en moyenne lors des cinq années précédant la crise sanitaire », remarque Antoine Grignon.
Cette baisse est soulignée par la nette chute du nombre de créations ex nihilo, c'est à dire qui partent de rien, provoqué par un cadre réglementaire bien plus contraignant depuis l’adoption des lois « ELAN » et Climat et Résilience ».

Immobilier des commerces et crise climatique

La baisse drastique du nombre de développements est aussi l’une des conséquences de la crise écologique sur le marché immobilier des commerces. Cela se traduit de plusieurs façons : restrictions croissantes de la circulation et de stationnement dans le centre des grandes villes, renchérissement des matières premières restreignant le pouvoir d’achat des ménages rognant la rentabilité des enseignes, besoin d’améliorer la performance énergétique des ensembles commerciaux. « Après un été calamiteux, la prise de conscience de l’urgence climatique n’a jamais été aussi élevée parmi la population et au sein de l’industrie immobilière. Celle-ci sera un facteur de transformation de plus en plus décisif pour le marché des commerces, qu’il s’agisse de changements subis ou volontaires, décidés par les ménages pour adapter leurs façons de consommer et par les enseignes et les bailleurs pour adopter un business model plus vertueux », conclut enfin Antoine Grignon.

Photo | Pixabay

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